나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5004 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 58-8 더포레스트빌 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 "장흥면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하는 더포레스트빌 102동이며 인근일대는 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 근교지역으로 제반 환경은 대체로 무난한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며 국도(호국로) 및 인근 중심도로(권율로)에 비교적 가까운 거리이므로 교통사정 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층중 2층 202호로서, 2022년 5월 11일에 사용승인되었으며 외벽 ; 세맨몰탈위 페인팅 및 치장벽돌조적 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 유리 이중창.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸 화장실2, 발코니 등)

설비내역

급배수 및 급탕설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 동측 인접지보다 지반이 약간 높고 서측 인접지보다 약간 지반이 낮은 상태이며 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1, 2)토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,장흥09), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(양주 온릉 3구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 58-8 더포레스트빌 102동 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경5004 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 71.92㎡ (약 21.76평)이고, 건물 면적은 59.66㎡ (약 18.05평)입니다.

감정가는 269,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 수OOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 "장흥면행정복지센터" 북동측 인근에 위치한 더포레스트빌 102동입니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 근교 지역으로 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 국도(호국로) 및 인근 중심도로(권율로)와의 접근성이 비교적 양호하여 교통 여건은 대체로 무난합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 을3 근저당권(수협은행, 2022-05-26, 276,000,000원) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등이 존재하였으나 모두 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 288,216,600원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (단, 지상권에 대한 언급이 있으나 상세 내용은 물건명세서 확인 필요).

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 인수 금액이 없더라도 명도 시점 등에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 근교 지역의 다세대주택 밀집 지역에 해당합니다.

주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 2022년 5월 11일에 사용 승인된 신축에 가까운 건물입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 평슬라브 지붕을 가진 4층 건물 중 2층 202호입니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

급배수 및 급탕 설비, 위생 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 파악되지 않아 명도 과정이나 공실 발생 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(양주 온릉 3구역), 성장관리권역 등에 속해 있습니다. 특히 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 향후 토지 이용이나 건물 증축 등에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이라는 점은 채무자의 재정 상태나 담보 설정의 특징을 보여주므로, 관련하여 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 최근에 신축된 다세대주택으로, 외관상 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성이 괜찮은 근교 지역에 위치하며, 복잡한 권리 관계가 없어 경매 절차에 따른 위험은 낮은 편입니다.

다만, 감정가액 대비 최근 실거래 사례 분석 시 시세 차이가 발생할 수 있으며, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크는 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 물건: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 양호한 교통 접근성: 국도 및 주요 도로와의 접근성이 좋습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건(더포레스트빌과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택)의 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 약 43.51㎡가 2026년 3월 13,500만원에 거래되었습니다. 본 건은 전용면적 59.66㎡로 면적이 더 크고, 건축 연도(2022년)가 더 신축임을 고려하면 시세는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됩니다.

하지만 감정가액(269,000,000원)은 최근 실거래 시세보다 높은 편입니다.

이에 따라, 낙찰 가능한 예상 입찰가는 시세 수준을 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 없으므로, 취득세, 법무비, 명도비 등을 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.