나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4810 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 14층1408호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며,주위는 소규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제14층 제1408호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임. ※본건의 사용승인일은 2021.11.25.일임.

이용상태

공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택)으로 이용중임 (후첨 "내부구조도" 참조) ※상기 내부구조도는 건축물현황도, 인근평가전례 및 탐문조사에 의한 개략적인 것인 바, 실제와는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 유의하시기 바람.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 주차장 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 인접도로 대비 거의 평탄하게 조성되어 공동 주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있으며 단지 서측 인근으로 왕복 4차선의 포장도로가 지나고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 학교(저촉), 가축사육제한구역(모든 축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법를>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률〉, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법〉, 성장관리권 역<수도권정 비 계획 법>. 중점경관관리구역(회천시가지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 의정부지방법원 2025타경4810 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3

건물명: 이레하이니스

해당 호수: 14층 1408호

토지 면적: 10.58㎡ (약 3.2평)

토지 지분: 10.5763㎡ (약 3.2평)

건물 면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

건물 지분: 49.774㎡ (약 15.06평)

용도: 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 복합 용도 [cite: JSON]

감정가: 312,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

신건 감정가: 312,000,000원

사용 승인일: 2021년 11월 25일 [cite: JSON]

2. 1.1.입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 및 다세대 주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: 감정평가서요약].

교통 상황:

차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다 [cite: 감정평가서요약].

도로 상태:

본건 서측의 도로를 통해 외부 공도와 연계되며, 단지 서측 인근으로 왕복 4차선 포장도로가 지나고 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

토지 이용 계획 및 제한 상태:

일반상업지역, 소로 3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 학교(저촉), 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역, 배출 시설 설치 제한 지역, 성장 관리 권역, 중점 경관 관리 구역(회천 시가지)으로 지정되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약]. 학교(저촉) 표기는 인근 학교의 교육 환경 보호 구역에 해당될 수 있음을 시사합니다.

지역 정보:

성장관리권역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

3. 1.2.권리분석

말소 기준 권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 08월 09일 접수된 신한은행의 근저당권 (을3)입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상 을구의 근저당권(을3, 을4) 및 기타 압류, 가압류, 임의경매개시결정(갑6, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12) 등은 모두 말소될 예정입니다. 이는 경매 절차가 정상적으로 완료될 경우, 해당 권리들은 소멸되며 낙찰자는 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 따라서, 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 343,432,911원입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 임대료 등 구체적인 계약 조건은 무엇인지 추가 확인이 필요합니다. 보증금은 없으나, 임대료 지급 및 점유 상태 등은 낙찰자에게 영향을 줄 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 1.3.상권분석

주변 상업시설 현황:

본건이 위치한 지역은 소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다. 덕산초등학교 인근에 위치하여 학군 관련 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

잠재적 수요:

도시형 생활주택(원룸형), 오피스텔, 근린생활시설 등의 복합 용도로 사용 가능한 건물 특성상, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요를 예상해 볼 수 있습니다.

평가:

주변 환경이 보통 수준이며, 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 1.4.생활정보

주변 학교:

덕산초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 덕계중학교, 덕계고등학교 등도 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다 [cite: 감정평가서요약].

편의시설:

인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건물 내 편의시설:

건물은 승강기, 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 및 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

건물 유형:

건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 등으로 이용 가능하며, 본건은 14층에 위치한 원룸형 주거 공간으로 보입니다 [cite: JSON, 감정평가서요약].

6. 1.5.잠재적 리스크

임대 관계 미확인:

"임대 관계는 미상"이며 "인수 보증금 합계 0원"으로 표시되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 계약 관계가 불분명합니다. 명도 저항 발생 가능성 또는 예상치 못한 임대료 요구 등이 발생할 수 있습니다.

학교 관련 규제:

토지이용계획상 "학교(저촉)" 및 "상대보호구역"으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

미등기/미확인 권리:

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이나, 극히 드물게 등기되지 않은 권리나 임차인 권리 등이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

복합 용도 관리:

공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 건물로, 각 용도별 입주자 간의 이해관계 상충이나 관리상의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 1.6.종합 의견

본건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 기본적인 설비와 편의성을 갖추고 있습니다. 덕산초등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리하여 주거 및 소규모 상업 시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 등기된 권리가 말소될 예정이라 권리 상의 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 임대 관계 미확인 및 학교 관련 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 경매 법원에서 제시한 감정가 대비 입찰가를 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

8. 1.7.투자 포인트

신축 건물의 장점: 2021년 사용 승인으로 내부 시설 노후화가 적어 즉시 활용이 용이하며, 수리비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다용도 활용 가능성: 도시형생활주택, 오피스텔, 소매점 등으로 활용 가능한 복합 용도 건물로, 시장 상황에 따라 유연한 임대 수익 창출이 가능합니다.

입지적 이점: 초등학교 인접 및 버스 정류장 근거리 등 생활 편의 및 접근성이 우수하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

권리 관계 명확화: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

경매 물건의 가격 메리트: 감정가를 기준으로 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있는 경매 기회입니다.

9. 1.8.예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원이며, 건물 면적은 49.77㎡ (약 15.06평)입니다.

인근 유사 물건 시세 분석 (가상):

온라인 부동산 정보 및 유사 경매 물건 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본 건과 유사한 평형의 도시형생활주택/오피스텔의 매매가는 약 2억 0천만 원에서 2억 5천만 원 선으로 추정됩니다. 또한, 월 임대료는 보증금 500만원~1,000만원 기준으로 월 40만 원 ~ 60만 원 수준으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

입찰가 산정:

감정가 312,000,000원 대비, 현재 시장가 및 예상 임대 수익률, 그리고 잠재적 리스크(임대 관계 미확인 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 권리 관계가 명확한 신축 건물이지만, 임대 현황 미확인으로 인한 불확실성을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 249,600,000원 ~ 280,800,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권유드립니다. 최종 입찰가 결정 전, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 시세, 임대 현황 등을 더욱 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.