나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4711 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 27-1 푸른옥아파트 103동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 "장흥면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설, 미술관, 까페 등이 혼재하는 지역으로서 제 반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 15층 중 5층 501호로서 (사용승인일 : 2001.12.22) 외벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방2, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 거실, 드레스 룸, 반침, 발코니, 현관 등)으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 화재경보기, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접토지와 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(일영지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 (환경부고시 제2009-264호(2009.11.26).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4711 (1)

소재지: 경기도 양주시 장흥면 일영리 27-1 푸른옥아파트 103동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 359,000,000원

토지면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

토지지분: 84.6471㎡ (약 25.61평)

건물면적: 128.35㎡ (약 38.83평)

건물지분: 128.35㎡ (약 38.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 명덕새마을금고

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 "장흥면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설, 미술관, 카페 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

을28 근저당권 (명덕새마을금고, 2023.08.10. 접수, 채권최고액 276,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이현정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-28

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: -

대항력 있는 임차인은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있는 점을 감안할 때, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (제공된 정보 기준으로는 대항력 없음으로 판단)

등기부채권 총액:

총 276,000,000원 (을28 근저당권)

소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 구체적인 정보가 명시되지 않았습니다.)

1.4. 상권분석

주변 환경:

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 미술관, 카페 등 다양한 시설이 혼재하여 지역의 문화 및 편의성을 더하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(일영지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한 구역 지정은 지역 개발에 영향을 줄 수 있으며, 실제 폐기물 관련 시설과의 근접성 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 확인된 바로는 직접적인 혐오 시설의 존재는 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 양주푸른옥마을

* 사용승인일: 2001년 12월 22일 (건축물대장상)

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 262세대

* 주차대수: 총 337대 (지상 238대, 지하 99대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 3대, 지하 4대

건물 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트구조의 15층 아파트 중 5층에 위치한 501호이며, 내부 구조는 방 2개, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 드레스룸, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인(이현정)의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설설치제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역의 잠재적 환경적 영향이나 규제에 대한 고려가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2001년 준공된 아파트로, 약 24년 경과에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정평가 시점(2025년 1월) 이후 시세 변동 가능성이 있으며, 최근 매매 사례와 비교 시 차이가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 장흥면에 위치한 푸른옥아파트 내 128.35㎡(약 38.83평) 규모의 아파트로, 2001년 준공되어 현재 약 24년차 된 건물입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 여건 또한 무난한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 제한 사항과 건물 노후화에 대한 부분은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 면적: 128.35㎡(약 38.83평)의 비교적 넓은 전용면적으로, 실거주 수요가 있는 면적입니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획 및 주변 환경 개선에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 아파트 단지의 84.94㎡(약 25.69평) 면적의 아파트가 2026년 3월 최고 270,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 128.35㎡(약 38.83평)으로, 최근 거래된 매물보다 약 1.5배 넓은 면적입니다.

단순 면적 비례 적용 시, 84.94㎡ 매물이 27,000만원에 거래되었으므로, 평당 가격을 약 105만원으로 가정할 경우, 128.35㎡ 면적의 예상 가치는 약 40,770만원까지 산출될 수 있습니다.

그러나 감정가 359,000,000원과 최근 매매 최고가 270,000,000원 간의 차이가 존재하며, 본건은 13층보다 낮은 5층에 위치해 있음을 감안해야 합니다. 또한, 동일 면적(128.35㎡)의 최근 매매 사례가 없어 정확한 비교는 어렵습니다.

따라서, 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 면적 차이를 반영하며, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 315,000,000원 (삼억 일천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.