나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4193 [1] 경기도 포천시 창수면 추동리 716-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 창수면 추동리 소재 '추동1리회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 지방2급하천(추동천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(추동천)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

㉠합성목구조 (데크) 약 31㎡ ㉡파이프조 천막지붕(창고) 약 18㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 기호(가) 조립식경량판넬 판넬지붕 단층건으로, 외벽 : 합성목 마감 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4193 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포천농업협동조합 (추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 창수면 추동리 716-2

용도: 단독주택

토지면적: 1107.00㎡ (약 334.8평)

건물면적: 68.20㎡ (약 20.6평)

제시외건물: 합성목구조 데크 약 31㎡ (약 9.4평) 포함. 파이프조 창고 약 18㎡ (약 5.4평)는 제외.

1.3. 감정평가액

총 감정가: 154,959,400원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 포천시 창수면 추동리 소재 '추동1리회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 지방2급하천(추동천) 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 하천구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 11월 15일자 포천농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액은 약 12억 3백만원 (토지) 및 약 11억 8천만원 (건물)으로 높으나, 대부분 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이수경

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 28일

확정일자: 2026년 01월 19일

배당신고일자: 2026년 06월 09일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수할 권리 및 부담

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 포천시 창수면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 부지입니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 비교적 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다. 유사한 유형의 연립, 다세대, 빌라 매물 정보가 직접적으로 제공되지 않아 정확한 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 유사 지역의 단독주택 및 토지 매물은 평당 수십만 원 수준에서 거래되는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

구체적인 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)에 대한 정보는 제한적이나, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역(창수면 일대)에서는 폐기물 소각장 증설 및 운영, 석재 공장, 폐플라스틱 열분해 시설 등과 관련된 환경 이슈 및 주민 갈등 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 해당 지역의 주거 환경 및 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 이수경 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 회수를 위해 배당을 기다려야 하며, 보증금 5천만원은 상당한 금액으로 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수도 있습니다.

총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 낙찰 후 명도 및 기타 문제를 야기할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

제시외 건물 중 창고(약 18㎡)는 매각 대상에서 제외되어 있어, 이에 대한 명확한 경계 확인 및 철거/인도 협의가 필요할 수 있습니다.

건축일자가 오래된 단독주택으로, 내부 수리 또는 유지보수가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

창수면 일대의 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 민원이 산재해 있어, 지역 이미지 및 향후 개발에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 계획상 하천구역, 가축사육제한구역 등 여러 제한사항이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 활용도가 높습니다.

* 전원생활을 위한 주택 부지로서 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

* 감정가가 시장가 대비 합리적인 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 포천시 창수면의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적이 강점입니다. 다만, 주변 지역의 환경 문제와 관련된 이슈가 있어 투자 시 신중한 고려가 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인의 보증금 인수 여부 및 배당 문제는 낙찰자가 유의해야 할 부분입니다. 토지 이용 제한 사항을 고려하여 향후 활용 방안을 모색해야 합니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 154,959,400원입니다.

제시된 정보를 바탕으로 주변 시세, 물건의 상태, 잠재적 리스크(환경 문제, 제외 물건 등)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 없고, 권리 소멸이 확실하다는 점은 긍정적이나, 환경적 요인으로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 다소 가감될 수 있으며, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

현 시점에서는 감정가 수준을 상회하지 않는 선에서, 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.