나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73411 [1] 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 16층 1609호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 '의정부 중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활주택 및 단독 다세대주택 등이 소재함.

교통상황

본건은 차량진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(경전철)과 남서측 근거리에 의정부역(지하철 1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상 19층 건물내 제16층 제1609호(사용승인일:2019.06.05) 외벽: 석재타일 및 몰탈위페인트마감 등 창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비, 주차장 등 설비를 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕북6차선의 도로와 남측으로 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임. 기호(2)(3) 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73411 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 16층 1609호

건물명: 승윤 노블리안시티II (도시형생활주택)

토지면적: 3.09㎡ (약 0.93평)

건물면적: 23.31㎡ (약 7.05평) (전용면적)

대지권: 3.0926㎡ (약 0.93평)

총 연면적: 15,080.23㎡ (약 4,561.88평)

감정가: 101,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2019년 6월 5일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 의정부동 '의정부 중앙초등학교' 남동측 인근에 위치.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활주택 및 단독 다세대주택 등이 소재하는 복합 주거 및 상업 지역.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장, 의정부중앙역(경전철)과 남서측 근거리에 의정부역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 북측 6차선 도로, 남측 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 도봉세무서장의 압류 (2023.05.04)

매각으로 소멸되는 권리:

* 도봉세무서장 압류 (2023.05.04)

* 계양세무서장 압류 (2024.04.18)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025.10.24)

* 김시영 주택임차권 (2024.03.21 등기, 말소 예정)

인수되는 권리: 없음.

채권자: 주택도시보증공사 (본건 강제경매 신청 채권자).

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김시영)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.14

* 확정일자: 2022.03.28

* 배당신고일자: 2024.03.21

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 본 경매절차에서 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 대항력을 포기하며, 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음 (2026.7.1). 따라서 본 임차권은 매수인에게 인수되지 않음.

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있음.

의정부 중앙역 및 의정부역 인근에 위치하여 역세권 상권의 영향을 받을 것으로 보이며, 유동인구가 비교적 풍부함.

근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 의정부 중앙초등학교가 인근에 위치함.

편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

의료시설: 의정부 시내 주요 병원 등 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG의 대항력 포기 조건: HUG가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로 매수인에게 인수되는 권리는 없으나, 관련 서류 및 확약 내용을 반드시 재확인해야 함.

소형 면적 공급: 도시형생활주택 및 오피스텔 등 소형 주거 상품 공급이 많을 경우, 공실 발생 위험 및 임대 수익률 변동 가능성이 있음.

향후 개발 및 주변 환경 변화: 지역 개발 계획이나 주변 건축물 신축 등에 따른 시세 및 주거 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 의정부 중심지 및 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

권리관계가 명확하여 매각 후 인수되는 권리가 없어 명도 과정이 상대적으로 원활할 것으로 예상됨.

감정가는 101,000,000원으로, 주변 유사 면적 및 주택 유형의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 의정부 중앙역 및 의정부역 도보 접근 가능한 거리로 뛰어난 교통 여건.

신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후화가 적어 초기 유지보수 비용 부담이 적음.

명도 용이성: 임차인 관련 권리가 매각으로 소멸되어 명도 절차 진행에 큰 어려움이 없을 것으로 예상.

실수요층 확보: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로 실수요자들의 관심이 높을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 데이터 분석 결과, 2026년 7월 의정부동에서 거래된 다세대 주택의 경우, 32.05㎡가 102,500,000원, 44.48㎡가 110,000,000원, 51.78㎡가 110,000,000원에 거래됨.

* 본건은 23.31㎡ (약 7.05평)으로, 제공된 다세대 주택 중 가장 면적이 작은 32.05㎡ (약 9.7평)보다 면적이 작음.

* 본 건은 도시형생활주택(아파트)으로, 다세대 주택과 주택 유형이 다르나, 비슷한 시기에 비슷한 가격대로 거래되고 있는 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 101,000,000원은 적정 수준으로 판단됨.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가가 곧 실제 취득 비용이 됨.

예상 입찰가 범위:

* 보수적 접근: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

* 적정 접근: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

고려사항: 경매 물건의 현장 상태, 임대 수요, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가 결정 필요. HUG 관련 조건 및 명도 협의 사항을 면밀히 검토해야 함.

1.9. 주변 혐오시설 정보

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어 해당 지역 내 폐기물 매립 시설 설치가 제한되고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.