나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3487 [1] 서울특별시 성북구 동소문동6가 175 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동소문동6가 소재 "돈암초등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 중.소규모 점포 및 근린생활시설, 일부 업부 및 상압용건물, 각급학교, 금융기관, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택이 혼재하는 지역으로서 제반환경조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 성신여대입구역(4호선 및 우이신설선 경전철)이 소재하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호한편임.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로 건부지(단독주택)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 일부분이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조와즙 평가건 본가(단층주택) 외벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅마감 내벽: 주방일부 타일붙임 및 벽지도배마감 바닥: 원목마루 및 비닐시트마감 창호: 샷시 및 목재창호 마감임.

이용상태

주택으로서 1층: 방3, 마루1, 주방1, 화장실1, 창고1 임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비이고, 위생 급.배수설비 구비됨.

부합물 및 종물

"건물개황도 및 내부구조도" 참조

공부와의 차이

공부상 1층 면적은 59.50㎡ 이나 현황 62.72㎡ 로 실측사정하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 매각가격은 수목이 포함된 가격
- 본건 토지 중 북서측 자루형 토지(약 36㎡)는 인접토지(지번 176) 거주자 등과 공동으로 이용 중(감정평가서)
- 본건 건물은 공부 상 59.50㎡으로 등재되어 있으나 현황 62.72㎡으로 실측사정하여 평가함(감정평가서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3487 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동소문동6가 175

건물용도: 단독주택

감정가: 1,911,728,560원

토지면적: 265.10㎡ (약 80.2평)

건물면적: 공부상 59.50㎡ (약 18.0평), 현황 62.72㎡ (약 19.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유

특이사항:

* 일괄매각 (제시외 건물, 수목 포함)

* 매각가격에 수목 포함

* 본건 토지 중 북서측 일부(약 36㎡)는 인접 토지 거주자와 공동 이용 중

* 본건 건물은 공부상 면적과 현황 면적 차이 존재 (현황 실측 기준 평가)

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 서울특별시 성북구 동소문동6가 소재 "돈암초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 중소규모 점포, 근린생활시설, 업무/상업용 건물, 각급 학교, 금융기관, 관공서, 공공시설, 아파트 등 주거 및 공동주택이 혼재하는 지역으로서 전반적인 환경조건은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 4호선, 우이신설선 경전철인 성신여대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태:

* 본건 남동측으로는 노폭 약 8미터, 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 일부 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을3. 근저당권 (접수일자: 2018-03-09, 권리자: 유영주, 채권금액: 1,460,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

* 본 경매는 말소기준권리보다 후순위의 권리(압류, 임의경매 등)는 모두 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

말소되는 권리:

* 말소기준권리인 근저당권(을3) 외 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 인수할 임차인이 없습니다.

등기부채권 총액:

* 1,460,000,000원 (말소기준권리 채권액 기준)

1.3. 상권분석

주변 상업 시설:

* 중소규모 점포 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변 부동산 시세:

* 최근 인근 지역(동소문동6가)의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 29.8㎡ ~ 47.37㎡ 물건들이 2026년 7월 기준 4억 7천만 원 ~ 4억 8천만 원에 거래되었습니다.

* 본건 단독주택은 대지 면적이 265.10㎡(약 80.2평)으로 매우 넓어, 다세대 주택 시세만으로는 본건의 가치를 온전히 평가하기 어렵습니다. 대지 자체의 가치가 높게 평가될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설:

* 인근에 돈암초등학교가 위치하며, 금융기관, 관공서, 공공시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 공동 이용:

* 본건 토지 중 약 36㎡는 인접 토지(176번지) 거주자와 공동으로 이용 중이라는 점은 향후 토지 이용 또는 개발 시 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 면적 차이:

* 공부 상 건물 면적(59.50㎡)과 현황 실측 면적(62.72㎡) 간의 차이가 존재하여, 이는 향후 건물 관련 행정 처리 시 유의해야 할 사항입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역:

* 일부 기간 동안 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도로도 허가구역에 해당하여 향후 개발 행위 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

대규모 채무 부담:

* 말소기준권리인 근저당 채권 총액이 14억 6천만 원에 달하므로, 경매 낙찰 시 이러한 재정적 부담이 경매가에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가와 시장가치의 괴리 가능성:

* 감정가는 19억 1천여만 원으로 높게 책정되었으나, 주변 다세대 주택 거래가 대비하여 볼 때, 본건 단독주택의 현재 이용 상태로서의 시장 가치는 다르게 평가될 수 있습니다. 이는 토지 가치 및 개발 잠재력에 대한 평가가 높게 반영된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성북구 동소문동에 위치한 단독주택으로, 265.10㎡(약 80.2평)에 달하는 넓은 대지가 핵심 가치로 평가됩니다. 건물의 연면적은 작으나(약 18~19평), 제2종 일반주거지역이라는 점을 감안할 때, 재건축이나 신축 등 개발 잠재력이 매우 높은 물건입니다. 돈암초등학교 인접, 성신여대입구역 도보권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 희소성 높은 대지 면적: 서울 도심 내 80평 이상의 단독주택 대지는 희소성이 매우 높아 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 개발 잠재력: 제2종 일반주거지역으로, 향후 재건축 또는 다세대/다가구 주택 신축 등을 통해 높은 수익률을 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 탁월한 입지: 대중교통 접근성이 뛰어나며(지하철역 인접), 교육 및 생활 편의시설이 풍부하여 주거 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,911,728,560원

시장 분석 및 제언:

* 본건의 감정가는 19억 1천여만 원으로, 이는 주로 넓은 대지 면적과 향후 개발 가능성을 높게 평가한 결과로 판단됩니다.

* 주변 다세대 주택의 최근 거래 가격(4.7억~4.8억 원)은 본건의 감정가와 큰 차이를 보이며, 이는 본건의 가치가 토지 자체의 잠재력에 크게 의존하고 있음을 시사합니다.

* 상당한 채무 부담(14.6억 원)이 존재하지만, 경매의 목적은 채권 회수와 동시에 법정 기준에 따른 매각이므로, 시장의 실질적인 가치 평가와 경쟁률이 입찰가에 영향을 미칠 것입니다.

* 본건과 같이 개발 잠재력이 큰 토지의 경우, 감정가 대비 통상 80~90% 수준에서 보수적인 접근을 고려할 수 있습니다. 그러나 실제 입찰가는 현장 조사, 소유자 및 이해관계인과의 협의 가능성, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

추정 입찰가 범위:

* 본건의 감정가, 잠재적 개발 가치, 채무 규모, 현지 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 85% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 이에 따른 추정 입찰가 범위는 약 1,530,000,000원 ~ 1,625,000,000원입니다.

* 최종 입찰가는 시장 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.