나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52004 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 65-38 청송평화하이맨션 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ‘서울역촌초등학교’북측 인근에 소재하는 구분건물 제2층 제201호(사무소)로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 응암역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 내 2층 201호로서 (사용승인일: 2011.10.14) 외벽: 인조석돌붙임 등 내벽: - 창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 사무소이나 현황 이용상황은 경매진행시 재확인 요함. (후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형 평지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세 대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 건물에 발코니로 이용중인 제시외 건물 ㉠이 소재함.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52004 (1)

* 물건소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 65-38 청송평화하이맨션 2층201호

* 용도: 근린상가 (공부상 사무소)

* 감정가: 176,792,000원

* 토지면적: 24.02㎡ (약 7.26평)

* 건물면적: 40.02㎡ (약 12.10평)

* 제시외 건물면적: 2.64㎡ (약 0.80평) (본건 매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 중 2층 201호

* 사용승인일: 2011년 10월 14일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 역촌동 65-38 청송평화하이맨션 2층201호. '서울역촌초등학교' 북측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 주거지대입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 응암역이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (은평세무서장, 2023년 8월 31일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이기옥

- 보증금: 140,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 11월 5일

- 확정일자: 2022년 5월 11일

- 배당신고일자: 2025년 9월 2일

- 대항력: 있음

- 비고: 주택임차권 등기(2025년 9월 2일 등기), 인수 조건.

* 등기부 현황 요약:

- 소유권 관련: 주식회사청송평화건설, 송진호, 김영철 순으로 소유권 이전.

- 선순위 임차권: 을구 15번 주택임차권 (이기옥, 140,000,000원, 인수)

- 말소기준권리: 갑구 4번 압류 (은평세무서장, 2023년 8월 31일)

- 기타 권리: 갑구 5번 압류(마포세무서장, 말소), 갑구 6번 강제경매(이기옥, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 15번 임차권등기(2025. 9. 2. 등기)가 있습니다. 임대차보증금 140,000,000원으로, 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 140,000,000원 (이기옥 임차인)

1.3. 상권분석

* 입지: 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ‘서울역촌초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 상업 활동: 주변 주택가 및 학교 등의 기반 시설로 인해 안정적인 소비 수요가 예상됩니다.

* 건물 용도: 공부상 용도는 사무소이나, 현황 이용 상태는 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서울역촌초등학교가 인근에 있으며, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 밀집한 주거 지역입니다.

* 교통: 응암역(도보 거리) 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 소재합니다. (구체적 편의시설 정보는 주변 시세 조사 등을 통해 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 이기옥의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당 금액에 따라 잔액 인수 여부가 결정되므로, 임차인과의 명확한 소통 및 배당 현황 파악이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역에 해당됩니다. (지정 기간 및 허가 대상 용도 확인 필요. 매수인 자격 및 목적에 따라 허가 절차가 요구될 수 있습니다.)

* 현황 이용 불일치 가능성: 공부상 용도는 사무소이나, 실제 이용 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 낙찰 후 점유 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 은평구 역촌동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 근린상가로, 주변 인프라와 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 1.4억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 입찰 전 인수 금액과 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점과 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이 가능성도 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 상가: 주변 배후 수요가 풍부하여 상가로서의 안정적인 운영 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 접근성: 응암역이 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 개발 잠재력: 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 176,792,000원에서 인수해야 할 임차인 보증금 140,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 하되, 현재 시세, 물건의 권리 상태, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 토지거래허가 등의 제반 사항을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.