나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52099 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-218 위일리츠빌 103동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자고등학교" 북서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택,다세대주택,근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브) 5층건물 내 4층 401호로서 외벽:치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽:벽지마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2014.11.12일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방/식당,욕실,다용도실,보일러실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지의 사다리형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택(1세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역(2025-07-24) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52099 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-218 위일리츠빌 103동 4층401호

용도: 도시형생활주택 (집합건물 등기부상 공동주택, 다세대주택(8세대)으로 명시)

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브)

사용승인일: 2014년 11월 12일

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층

토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

건물면적: 45.40㎡ (약 13.74평)

토지지분: 35.5㎡

건물지분: 45.4㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 242,000,000원

매각조건: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등의 특정 대상자와 특정 용도에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 등)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권 이전 (갑4, 갑5): 허영아, 박성훈

주택임차권 (을3): 노태호 (보증금 223,500,000원, 2023-12-06 말소 예정, 2021-11-01 전입, 2021-10-12 확정)

가압류 (갑6, 갑11): 중소기업은행, 서울보증보험

압류 (갑7, 갑12): 양천세무서장, 서대문구(서울특별시)

강제경매 (갑14): 주택도시보증공사 (2025-10-24 개시)

등기부채권 총액: 243,660,014원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (노태호)

보증금: 223,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 01일

확정일자: 2021년 10월 12일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 본 임차인의 대항력 없는 임차권은 소멸될 예정입니다. 특히, 본건은 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 인수하는 금액이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 02월 07일 접수된 중소기업은행의 가압류(갑6)입니다.

이보다 선순위의 권리는 없으며, 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을3(주택임차권), 갑7(압류), 갑11(가압류), 갑12(압류), 갑14(강제경매) 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

단, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 사항은 확인이 필요합니다.

3.4. 매각 조건에 따른 특이사항

본 건의 주요 특이사항은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사) 관련 조건입니다.

임차인 및 임차권승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 우진빌라 (265-124): 2026년 3월 6일, 59.47㎡, 22,000만원 (약 370,000원/㎡)

- 명지하이츠빌 (397-23): 2026년 7월 1일, 49.44㎡, 30,000만원 (약 607,000원/㎡)

- 금송힐스빌 (458): 2026년 7월 2일, 84.29㎡, 49,000만원 (약 581,000원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건 물건은 45.40㎡ (약 13.74평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

주변 거래 사례 중 명지하이츠빌(2008년 준공, 49.44㎡, 30,000만원)의 평단가(약 607,000원/㎡)가 본건과 유사한 조건으로 비교 가능합니다.

이를 기준으로 본건의 시세는 약 45.40㎡ * 607,000원/㎡ = 275,500,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 242,000,000원 (약 5,330,000원/㎡)은 비교적 최근 거래된 물건들의 가격대와 유사한 수준이거나 약간 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건이 속한 위일리츠빌(103동)은 2014년 11월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다.

내부에는 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실, 다용도실 등이 갖추어져 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비가 완비되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

위일리츠빌은 총 8세대의 다세대주택으로 구성되어 있습니다. 본건은 103동의 4층 401호에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각 조건에 따라 임차인의 보증금 인수 의무는 없으나, 임차권등기 말소 조건 이행 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 부분이 있으나, 해당 지상권의 존재 여부 및 권리 내용을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 주변 환경 리스크

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 상, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 주변 환경 조사가 권장됩니다.

6.3. 기타 리스크

본건 토지는 여러 토지이용계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)에 묶여 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 상대적으로 신축급 건물 (2014년 사용승인)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준으로, 시세 차익 기대 가능

* 향후 개발 가능성이 있는 지역 (토지이용계획 상 포함 사항 존재)

8. 종합 의견

본건 서울특별시 서대문구 홍은동 위일리츠빌 103동 4층401호는 도시형생활주택으로, 비교적 최근 연식과 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점이며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 안전한 입찰이 가능합니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다. 다만, 지상권 등 미확인 권리 존재 가능성에 대한 추가적인 조사와 현장 답사를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,000,000원이며, 임차인 보증금 인수액은 0원입니다.

주변 거래 사례를 바탕으로 추정한 시세는 약 275,500,000원 수준입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

권장 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.