나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12891 [1] 서울특별시 금천구 가산동 147-50 킹-캐슬 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2020.12.09) 외벽: 석재타일붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔-주거용(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔-주거용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02- 524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 최원이 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12891 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 147-50, 킹-캐슬 제4층 제404호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 제4층 제404호

용도: 오피스텔 (주거용)

사용승인일: 2020년 12월 9일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 252,000,000원

토지 면적: 11.91㎡ (약 3.60평)

건물 면적: 27.82㎡ (약 8.42평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

기타 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2020년 12월 11일 (황경원 외 1명)

공유자 전원지분 이전 등기: 2021년 3월 19일 (이현중)

주택임차권 등기: 2023년 8월 28일 (최원, 245,000,000원) - 을구 3번

압류 등기: 2024년 11월 22일 (남부천세무서장) - 말소 기준 권리

강제경매 개시 결정 등기: 2025년 10월 28일 (주택도시보증공사, 245,000,000원) - 사건 채권자

총 등기부 채권액: 245,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 700,000원

전입일자: 2024년 3월 21일

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이지만 차임이 존재하는 임차인입니다. 대항력이 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있으나, 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 금액은 없을 것으로 보입니다. 다만, 계약 관계 및 명도 관련 상세 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최원)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 8일

확정일자: 2021년 3월 5일

배당신고일자: 2023년 8월 28일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을구 3번)으로 등재되어 있으나, 말소기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '주의사항' 및 '물건명세서'에 "HUG 인수조건 변경" 및 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 관련 조항이 명시되어 있습니다. 해당 조항은 임차인 최원의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됨을 나타냅니다. 이러한 조건부 매각 사항은 명확한 법률 검토가 반드시 필요하며, 매수인에게 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다. 현재 정보상으로는 '대항력 없음'으로 판단하여 인수 부담은 없는 것으로 간주합니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소 기준 권리: 2024년 11월 22일 접수된 남부천세무서장의 압류 등기입니다.

이보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울 금천구 가산동은 서울디지털국가산업단지(G밸리)와 인접하여 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

주거용 오피스텔이 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부하며, 근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 유동인구가 많습니다.

4.2. 주변 시설

주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 대규모 공장이나 일반적인 의미의 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, "교육환경보호구역" 및 "장애물제한표면구역(공항 관련)"으로 지정되어 있어, 교육시설과의 거리 및 항공기 운항 관련 높이 제한 등 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

일부 지역은 산업단지 특성상 물류센터 등이 위치할 수 있으나, 본건 물건과의 직접적인 영향 여부는 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대시티아울렛 등), 홈플러스, 롯데시네마, 금천구청, 주민센터 등이 차량 10분 이내 거리에 위치하여 쇼핑, 문화, 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

또한, 다양한 식당, 카페, 은행 등 근린생활시설이 도보 거리에 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

가산초등학교가 인접해 있으며, 독산동 및 가산동 일대에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재합니다.

"교육환경보호구역"에 해당하므로, 입찰 전 반드시 남부교육청을 통해 교육환경 보호법상의 제한 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 김 은 보증금 0원에 대항력이 있으나, 인수 금액은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

임차인 주택도시보증공사 (최원) 관련 조건부 매각 사항은 가장 큰 리스크 요인입니다. 매각으로 인한 보증금 잔액 배당을 받지 못할 경우, 매수인에게 반환 청구권을 포기하는 조건이 붙어있으나, 이 조항의 해석 및 이행 여부에 따라 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 법률 전문가를 통한 명확한 검토가 필수적입니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

교육환경보호구역으로 인한 건축 또는 용도 제한 가능성이 있습니다. (남부교육청 확인 필수)

장애물제한표면구역으로 인한 건물 높이 제한 가능성이 있으나, 일반적인 오피스텔 건축에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 높은 지역에 위치하는 장점을 가지고 있습니다.

건물 상태 및 주변 생활 편의시설, 교통망은 양호한 편입니다.

그러나 임차인과의 복잡한 권리관계, 특히 HUG 인수 조건 변경 및 조건부 매각과 관련된 사항은 투자 결정에 앞서 반드시 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 교육환경보호구역 관련 사항도 입찰 전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

1. 신축 오피스텔: 2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물입니다.

2. 역세권 인접: 가산디지털단지역 등 교통 요지에 인접하여 직장인 수요가 풍부합니다.

3. 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 관공서 등 주변 생활 편의시설이 잘 발달되어 있습니다.

4. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이합니다.

5. 임대 수익 기대: 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 김 은 보증금 0원, 임차인 주택도시보증공사(최원)는 '대항력 없음' 및 '보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각' 조항에 따라 인수 부담이 없다고 가정. 단, 이는 법적 검토 후 최종 결정 필요)

현재 제공된 정보만으로는 현 시세에 대한 정확한 분석에 한계가 있으나, 임차인 관련 리스크 및 교육환경보호구역 등 제반 사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

잠정 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현 시세 분석 및 법률 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.