나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12895 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건내 제2층 제202호건으로서 (사용승인일: 2021.07.29) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 대체로 사다리형 평지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 40미터 내외, 노폭 약 8~9미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2,5 공히, 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 토지 3,4,6 공히, 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 이수현의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

*사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12895 (1)

*경매구분: 부동산강제경매

*채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

*소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제2층 제202호

*용도: 오피스텔

*매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

*감정가: 285,000,000원

*토지 면적: 10.43㎡ (약 3.16평)

*건물 면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

*총 면적 (토지+건물): 39.05㎡ (약 11.82평)

1.4. 건물 정보

*건축물명: 파크아리온 (102동)

*준공년도: 2021년 7월 29일

*구조: 철근콘크리트 구조

*층수: 지하 0층, 지상 12층 중 제2층 제202호

*총 주차대수: 60대

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

*본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

*주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

*제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

*본건까지 차량 접근이 가능합니다.

*인근에 노선버스 정류장이 위치하고, 지하철 5호선 "화곡역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

*본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 40미터 내외, 노폭 약 8~9미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

*남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

*주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 공항 주변 수평표면구역에 해당되어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

*본 건의 말소기준권리는 2025년 10월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(채권액 319,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

*매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

*임차인: 주택도시보증공사 (이수현 승계). 보증금 319,000,000원. 대항력 없음.

*임차인: 이순성. 보증금 0원. 대항력 있음. (이 )

*주의 문구: 이순성 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 임대차 관계 및 보증금 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

*HUG 인수조건 변경 및 임차인 이수현의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

*본건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재된 준주거지역입니다.

*인근에 화곡역이 위치하여 유동인구가 어느 정도 존재하며, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

*건물 내 상가 및 오피스텔, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다.

*화곡역 주변으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

*인근에 화원중학교가 위치하며, 기타 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포합니다.

*교육환경 보호구역에 해당됩니다.

5.2. 편의 시설

*화곡역 인근의 상업 시설을 통해 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

*대항력 있는 임차인 이순성(이 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 실제 인수 조건이나 대항력의 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

*주택도시보증공사(HUG) 관련 조건에 따라 배당받지 못한 보증금 반환 청구권 포기가 조건이나, 이와 관련한 법적 분쟁의 소지를 배제할 수 없습니다.

6.2. 지역적 리스크

*공항 주변 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하여 항공기 소음 및 건축 행위 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

*토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 따른 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물/법규 리스크

*토지이용계획 상 과밀억제권역에 속합니다.

*가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법규 제한이 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 이순성의 존재와 HUG 관련 복잡한 인수 조건은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 핵심적인 사항입니다.

법적 검토 및 현장 확인을 통해 임차인 관련 사항을 명확히 파악하고, 예상되는 모든 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

*신축 오피스텔로 즉시 사용 가능하며, 비교적 양호한 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

*화곡역 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

*부동산 강제경매 물건으로, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

*감정가: 285,000,000원

*주변 시세 분석: 본건과 유사한 면적(전용 28-30㎡)의 파크아리온 오피스텔 매매 시세는 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 수준으로 파악됩니다. 인근 다른 오피스텔 시세도 유사하게 형성되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 인수해야 할 채권액(319,000,000원)이 감정가를 상회하지만, 이는 법적으로 소멸될 예정이며 임차권 포기 조건이 붙습니다. 대항력 있는 임차인 이순성(이 )에 대한 보증금 미상 문제, 그리고 HUG 인수 조건 변경에 따른 잠재적 리스크를 감안해야 합니다. 현 시세 및 권리관계, 명도 난이도 등을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

*인수 보증금(0원) 제외.

*현 시세 하한선(2억 7천만원)을 기준으로, 추가적인 명도 비용 및 제반 비용을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

*예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.