나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2121 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 11층1104호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,다세대주택, 근린생활시설,공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며,인근에 지하철역(3호선 녹번역) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물 내 제11층 제1104호로서, (사용승인일 : 2006.01.20) 외벽 : 석재 및 타일 붙임. 창호 ; 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공부상 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)임.(침실,거실,욕실,주방 등,후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7에 위치한 '시니어캐슬 클라시온' 11층 1104호입니다.

본 물건은 서울서부지방법원 2025타경2121 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 안OOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일은 2006년 1월 20일로, 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 12층 건물 중 11층에 해당합니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 가격

감정가는 806,000,000원입니다.

토지 면적은 16.35㎡ (약 4.95평)이며, 건물 면적은 45.87㎡ (약 13.87평)입니다.

등기부채권 총액은 540,000,000원입니다.

본 건물(시니어캐슬 클라시온)의 연면적은 약 15,267.62㎡ (약 4,618.76평)입니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 시니어캐슬 클라시온

신주소: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동)

주용도: 노유자시설 (기타 용도: 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 4층 / 지상 12층

호수: 137호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동에 소재하며, 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 뒤편으로는 약 1만여 평 규모의 녹번 서공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 은평구청, 은평문화예술회관, 은평구 보건소 등 공공기관 및 문화시설이 인접해 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

인근에 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

녹번역 이용 시 종로, 강남 등 도심으로의 빠른 이동이 가능하며, 다양한 버스 노선도 운행되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본 건에는 소유권 이전 등기 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

소유권 이전 (갑14) 및 신탁등기 말소 (갑13) 내역이 있습니다.

을구에는 안강농업협동조합의 근저당권 (을4)이 설정되어 있으며, 이는 본 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2025년 10월 24일에 안강농업협동조합의 임의경매개시결정 등기 (갑15)가 접수되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 06월 10일 접수된 안강농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 없으나 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 참고사항에 임대 관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 은평구 녹번동은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의성이 높습니다.

3호선 녹번역을 중심으로 교통이 편리하며, 은평구청 등 공공시설이 인접하여 행정 편의성이 좋습니다.

최근 몇 년간 북한산 푸르지오, 힐스테이트 녹번 등의 대단지 아파트가 공급되면서 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 공공시설: 은평구청, 은평구 보건소, 은평구민회관, 녹번동 주민센터 등이 인접해 있습니다.

* 의료시설: 차량으로 약 10~20분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원, 세브란스병원 등이 위치하여 의료 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 마트, 병원 등이 자리하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

은평구청 인근 지역은 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 생활에 편리함을 더합니다.

5.2. 공공시설

은평구청, 은평구 보건소, 녹번동 주민센터 등 주요 공공기관이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등 특정 대상자 및 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가 규정이 적용됩니다.

또한, 아파트 용도에 대해서는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 추가적인 허가 규정이 적용됩니다.

이러한 허가 규정은 취득 시 제약 사항이 될 수 있으므로, 취득 전 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 상기 토지거래허가구역 지정 사항

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하고 있습니다.

단지 뒤편의 공원 등 쾌적한 자연 환경과 은평구청 등 공공시설의 접근성이 뛰어납니다.

다만, '시니어캐슬 클라시온'은 노인복지주택으로, 일반 아파트와는 다른 성격의 건물이며, 다수의 경공매 물건이 진행 중인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

특히, 토지거래허가구역 지정은 취득 시 중요한 고려사항이므로, 관련 법규에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 3호선 녹번역 역세권으로 도심 접근성이 좋음.

* 편리한 생활 인프라: 은평구청, 공원, 병원 등 다양한 편의 및 공공시설 인접.

* 쾌적한 주거 환경: 녹번 서공원 인접으로 자연 친화적인 환경 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재로서는 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 본 건의 상태, 내부 수리 여부, 향후 가치 상승 요인 분석

* 토지거래허가구역 지정에 따른 취득 가능성 및 절차 비용 산정

* 추가적인 임대차 관계 또는 점유자 현황 분석

이러한 종합적인 시장 분석과 물건 가치 평가를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 본 물건의 경우 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.