나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12866 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철5호선 화곡역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건중 5층 502호로서 외 벽: 석재(라임스톤) 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

승강기,소화전,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형형으로 도시형생활주택(단지형다세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m, 남측 및 서측으로 약4m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면구역 (수평표면),상대보호구역(2015.03.24),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권 역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세 대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12866 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제502호

* 건물명: 더숨153

* 사용승인일: 2021년 07월 15일

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 293,000,000원

* 토지면적: 14.39㎡ (약 4.35평)

* 건물면적: 16.99㎡ (약 5.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 보통인 편임.

* 교통상황: 제반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함. 북서측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 완경사지대에 위치한 부정형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 약 6m, 남측 및 서측으로 약 4m의 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재함.

1.3. 권리분석

* 권리분석 요약:

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권이전 신탁등기 말소, 주택임차권, 압류, 강제경매 개시결정 등 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 물건명세서 상 임차권 관련 특별 매각 조건이 존재하므로, 이는 매수인이 인수해야 할 사항으로 간주될 수 있음. 상세 내용은 아래 특별 조건 참조.)

* 주요 권리 관계:

* 채권자이자 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 전형우)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-07

* 확정일자: 2021-09-30

* 대항력: 없음 (단, 아래 특이사항 및 주의사항 참조)

* 주의사항 및 특이사항:

* HUG 인수조건 변경 사항이 있음.

* 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이 조건의 이행 여부가 매수인에게 중요하며, 이를 이행하지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 매수인(낙찰자)이 임차인에게 추가적으로 부담해야 할 보증금은 없다는 의미임.)

1.4. 상권분석

* 건물 규모: 본 물건은 총 6층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택임.

* 유사 물건 최근 거래 동향:

* 2026년 7월 1일 거래: 서울특별시 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" (2019년 건축), 전용면적 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 거래 (평당 약 10,810,810원).

* 2026년 7월 2일 거래: 서울특별시 강서구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축), 전용면적 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 거래.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울특별시 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌" (2002년 건축), 전용면적 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 거래.

* 시세 분석:

* 본 물건은 전용면적 16.99㎡로, 최근 신축 건물(2019년 건축)인 "더원"(19.98㎡)의 거래가 216,000,000원임을 감안할 때, 본 물건의 현 시세는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 293,000,000원은 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 기반 시설:

* 교육: 화일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 건물 설비: 본 건물에는 승강기, 소화전, 화재 탐지 시설, 스프링클러, 위생 설비, 도시가스 난방 시설 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 조건: 본 물건은 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건의 원만한 이행 여부가 매수인에게 중요하며, 이행 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(293,000,000원)가 최근 실거래가(약 216,000,000원)와 비교하여 상당한 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 시세차익 기대치를 낮추거나, 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지 이용 규제: 공항 시설 보호, 가축 사육 제한 등 다양한 지역적 토지 이용 규제가 적용되어 있어 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2020-2021년경 신축된 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 임차인(주택도시보증공사) 관련 매각 조건이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 철저한 검토와 이해가 필수적입니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 최근 시세는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 지어져 관리가 용이하며, 내구성이 우수합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 수요: 도시형생활주택은 실수요자 및 임대 수익을 목적으로 하는 투자자들에게 꾸준한 관심을 받고 있습니다.

* 조건부 매각 해소 시: 임차권 관련 특별 조건이 원만히 처리될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 물건은 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이의 가치로 평가됩니다.

* 감정가(293,000,000원)와 실거래가 간의 큰 차이, 그리고 임차권 관련 특별 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가를 195,000,000원 으로 제안합니다.

* 이 예상가는 시장 상황 및 실제 응찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.