나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12820 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 772-29 뉴월드빌라 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실1, 거실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 7m 내외 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12820 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 772-29 뉴월드빌라 제2층 제203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 25.73㎡ (약 7.78평)

* 토지지분: 25.733㎡ (약 7.78평)

* 건물면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

* 건물지분: 48.48㎡ (약 14.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우OOOOOOOOO

* 건축물 용도: 다세대주택

* 건축년도: 1998년 (사용승인일: 1998.07.11)

* 건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 완경사지대에 형성된 가장형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 7m, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 임대차보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2013년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 03월 05일

* 배당신고일자: 2025년 11월 06일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 김해자

* 임대차보증금: 0원 (금액 미상)

* 전입일자: 2013년 11월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 말소기준권리:

* 갑10. 주식회사 우리카드 가압류 (접수일자: 2024.07.09)

* 등기부 채권 총액: 378,513,672원

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 인근 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 대학가 인근 및 주거 지역에 형성된 근린 상권으로, 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 다세대주택(방3, 욕실1, 거실1 등)으로 이용 중이며, 기본적인 주거 기능을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 주차장시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 한국토지주택공사 임차인의 보증금 110,000,000원은 배당 결과에 따라 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 미상 보증금 임차인: 김해자 임차인은 보증금액이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 보증금액 확인 및 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내에 매수할 경우, 관련 법규에 따라 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1998년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 언급은 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

* 주요 특징은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 보증금 110,000,000원)이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 잔액 인수 의무가 발생한다는 점입니다. 또한, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인(김해자)도 있어 주의가 필요합니다.

* 입지적으로는 대학가 인근의 주거 지역에 위치하며, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 규제 사항이 존재합니다.

* 총 채권액은 높으나, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 지역 내에서 비교적 합리적인 감정가로 접근 가능합니다.

* 대학가 인근이라는 입지적 장점으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 금액을 고려하여 시세 대비 저가 매수가 가능하다면 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 234,000,000원

* 인수해야 할 보증금 (한국토지주택공사): 110,000,000원

* 실질적인 권리 분석 상 인수 보증금: 110,000,000원 (김해자 임차인의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 인수 가능성 염두)

* 실질적인 감정가 (보증금 제외): 234,000,000원 - 110,000,000원 = 124,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매된 유사 물건들을 살펴보면, 전용면적 19.98㎡ (2019년식)이 21,600만원, 전용면적 37.44㎡ (1986년식)이 15,000만원, 전용면적 37.56㎡ (2002년식)이 16,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 48.48㎡ (약 14.67평)이며, 건물 연식은 1998년입니다.

* 제공된 시세 데이터는 본건과 연식 및 면적 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 2019년식의 소형 면적 물건이 2.16억에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 2.34억은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인수해야 할 보증금 1.1억을 제외하면, 본건의 실질적인 건물 가치는 약 1.24억으로 평가됩니다.

* 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 수준보다는 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금 110,000,000원을 제외한 건물 가치를 중심으로, 주변 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 인수 보증금 외에 추가로 80,000,000원 ~ 100,000,000원 수준의 예산을 고려하여 총 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하시길 권장합니다.

* 실제 입찰 전, 법원의 현황 조사 내용 및 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용 등을 추가로 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.