나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경750 [1] 서울특별시 금천구 가산동 549-1 한라원앤원타워 제6층 제에이604호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선‘가산디지털단지역’ 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대로 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선‘가산디지털 단지역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 19층 건물 내 제6층 제에이604호로서, (사용승인일 : 2022-07-11) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등 창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 산업시설(공장)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 20m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 가산동 549-1 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가 산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) [일련번호 2] 가산동 550-12 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015- 255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경750 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 549-1 한라원앤원타워 제6층 제에이604호

* 용도: 업무시설 (건축물대장상 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설, 업무시설))

* 감정가: 671,000,000원

* 토지면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

* 토지지분: 25.1564㎡ (약 7.61평)

* 건물면적: 94.16㎡ (약 28.48평)

* 건물지분: 94.16㎡ (약 28.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하

* 사용승인일: 2022년 7월 11일

2. 입지조건

* 위치: 지하철 1·7호선 ‘가산디지털단지역’ 남서측 인근에 위치

* 주위환경: 업무시설, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

* 교통상황: 차량 접근 용이, 인근 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선 ‘가산디지털단지역’ 소재하여 제반 교통상황 대체로 양호

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지이며, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접함

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리:

* 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다 (토지1, 토지2 각 구분지상권 설정 등기).

* 특이사항: 별도등기 존재 (구분지상권)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아이리포트

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 28일

* 확정일자: 2023년 12월 05일

* 배당신고일자: 2025년 11월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 861,600,000원

4. 상권분석

* 본건은 가산디지털단지역 인근에 위치하여 IT, 산업단지 관련 기업들이 밀집한 지역에 속합니다.

* 주변에 다양한 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 지하철역과 버스정류장이 인접해 있어 근로자 및 방문객 유입이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1·7호선 가산디지털단지역을 이용할 수 있으며, 인근 도로망을 통한 차량 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 업무 및 상업 시설이 밀집되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 주로 업무시설 및 산업시설이 밀집한 지역으로, 주거 기능보다는 산업 활동에 초점이 맞춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 향후 건축 행위 또는 토지 사용 시 제한사항으로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 일단의 공업용지 조성 지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가 산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 외국인 등 및 아파트 거래에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 제한이 있을 수 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 주변 시설: 가산디지털단지는 업무 및 산업 시설이 밀집된 지역으로, 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 노후화된 공장 지대 및 빌딩숲으로 구성되어 있어 쾌적한 녹지 공간이 부족하다는 지적도 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 가산디지털단지 내에 위치하여 입지적 장점을 가집니다.

* 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 활성화되어 있어 업무 시설로서의 가치는 높다고 평가됩니다.

* 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 부담이 존재하며, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 임차인은 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권에 위치한 업무시설로, IT 및 산업단지 관련 기업들의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 비교적 최근에 사용 승인된 신축급 건물로, 시설 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 향후 가산디지털단지의 지속적인 발전과 함께 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 671,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 가치를 산정하고, 해당 부담이 향후 부동산 가치에 미칠 영향을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 해당 권리 분석 및 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.