나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12761 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 동측에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 아파트, 학교, 재래시장, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이, 남동측으로 지하철 2,5호선 까치산 역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{ 수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20. ~ 2026.12.31)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12761 (1)

- 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제4층 제404호

- 용도: 다세대주택

- 감정가: 268,000,000원

- 건물면적: 26.69㎡ (약 8.07평)

- 토지면적: 15.97㎡ (약 4.83평)

- 매각대상: 토지/건물일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주OOOOOOO

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

- 사용승인일: 2021년 05월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 동측에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 아파트, 학교, 재래시장, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 남동측으로 지하철 2, 5호선 까치산 역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태

남서측 및 남동측으로 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 23일자 강서세무서장의 압류 (갑4)

* 인수되는 권리: 없음 (특별매각조건에 의거)

* 주요 권리 분석

- 소유권보존: 2021-05-24 (갑1)

- 소유권이전: 2021-07-30 (갑2)

- 압류 (강서세무서장): 2023-05-23 (갑4) - 말소기준권리

- 주택임차권 (이재영): 2023-07-31 (을4) - 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정

- 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-10-22 (갑5) - 경매 신청 채권자

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(이재영)

- 보증금: 245,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-07-26

- 확정일자: 2021-06-28

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 현황 상 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을4) 또한 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 특별매각조건

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 주거 밀집 지역에 소재합니다.

* 주변에 월정초등학교와 같은 교육시설, 재래시장, 소규모 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 월정초등학교 인근 위치

* 편의시설: 재래시장, 소규모 근린생활시설 인접

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산 역 이용 가능

* 건물 내 설비: 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 특별매각조건에 명시된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한사항이 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 내부 구조: 집합건축물대장 상 현황과 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 비교적 최신 건물(케이엠아트빌) 내 다세대주택으로, 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 지하철역 접근성이 양호하며 주변 생활 편의시설도 잘 갖추어진 편입니다. 경매 신청 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 특별매각조건을 통해 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 임차인의 권리 포기 및 말소 조건 이행 여부에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 신축급 건물로, 노후도에 따른 추가 수리 비용 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 까치산 역 인근으로 출퇴근 및 일상생활이 편리합니다.

* 인수 부담 없음: 특별매각조건에 따라 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 화곡동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 건물은 평당 약 3576만원 이상으로 거래되었으며, 이를 바탕으로 산정한 면적당 가치는 약 288,596,000원입니다.

신축 건물이라는 점과 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 본건의 예상 입찰가는 275,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.