나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12674 [1] 서울특별시 구로구 고척동 253-5 우진명가 제102동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "세곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 공원, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보 통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 6층중 6층 602호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부 지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

고척동 253-5, 고척동 253-359, 고척동 253-323 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역(진입 표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 정비 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025년 1월 4일부터 2026년 1월 28일 까지), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에따른 도로(도로일부포함) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12674 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 253-5 우진명가 제102동 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공년도: 2019년

총 층수 / 해당 층수: 6층 중 6층

건물면적 (전용면적): 47.72㎡ (약 14.44평)

토지면적 (토지 지분): 33.083㎡ (약 10.01평)

감정가: 291,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "세곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 공원, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 본건은 차량으로의 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 세곡초등학교가 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 편의시설 및 생활 기반 시설이 보통 수준으로 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (양천세무서장, 2023-12-18)

* 권리 총액: 278,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이보라) (전입일자: 2022-04-29, 확정일자: 2022-03-24)

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권 등기 말소 조건으로 매각. 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 이지혜 (전입일자: 2025-04-10)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 매수인에게 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 업종: 본건은 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 및 다세대/단독주택이 주를 이루는 주거지역에 위치하고 있습니다. 인근에 학교 및 공원이 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 상업 시설 접근성: 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 수준의 상업 및 편의시설이 분포되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 세곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

* 교통: 남동측으로 약 9미터 내외의 도로와 접하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기타: 승강기, 도시가스 개별난방 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31., 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 장애물제한표면구역 (항공 관련)

* 상대보호구역 (교육 환경 보호)

* 대공방어협조구역 (안보 관련)

* 상기 지역별 특성으로 인해 향후 토지 이용 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (단, 추가적인 미확인 채무 관계 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 특이사항은 매각 조건에 포함되어 있으므로, 계약 시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리 분석상 매수인에게 인수될 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특별매각조건이 있으나, 이는 임차인의 권리가 소멸될 가능성을 높이는 요소로 판단됩니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성이 좋습니다. 토지거래허가구역 등 일부 제한사항이 있으나, 이는 관련 법규에 따라 확인 및 대응이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 매매 사례와 비교 시 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 조건: HUG와의 연관성은 특정 조건 하에 매각이 진행됨을 시사하며, 이는 협상 또는 권리 관계 명확화에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 291,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 준공 연도의 건물 시세는 약 3억 1천만원 ~ 3억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건 건물면적(전용면적) 47.72㎡ (약 14.44평)

* 최근 매매 사례 (2026년 3월 기준):

* 골드리치빌 (29.59㎡): 23,300만원 (약 787만원/㎡)

* 동건덕의센트레빌 (39.55㎡): 31,300만원 (약 791만원/㎡)

* 본건 면적(47.72㎡)을 최근 매매 시세(약 790만원/㎡)에 대입 시, 예상 시세는 약 3억 7,698만원 (37,698만원) 수준입니다.

감정가가 2억 9,100만원으로 최근 시세 대비 상당히 낮게 책정된 점을 감안할 때, 입찰 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해야 합니다.

* 최소 입찰가: 291,000,000원 (감정가)

* 예상 적정 입찰가: 본건의 시세, 감정가, 권리 분석 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 3억 3천만원 ~ 3억 6천만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (실제 입찰가는 개인의 투자 판단 및 당시 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

본건 주변 지역에 대해 인근 공동주택 단지, 학교, 공원 등이 주로 확인되며, 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 탐색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.