나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12718 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 소울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상8층 중 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2020-10-29) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제3층 제301호에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12718 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 본 건의 감정평가액은 282,000,000원입니다. 토지 면적은 16.06㎡ (약 4.86평)이며, 건물 면적은 41.87㎡ (약 12.66평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 지역입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능한 상태입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계 분석 결과, 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이 (전입일자: 2021-05-20, 확정일자: 2021-04-29)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

물건명세서상 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 임대차보증금 285,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2020-11-11), 소유권이전(2021-05-18, 김택현) 이력과 함께 주택임차권(2023-07-17, 이수정, 보증금 285,000,000원)이 인수 조건으로 등재되어 있습니다. 이후 포천세무서장 및 의정부세무서장의 압류(갑3, 갑4)가 있었으며, 최종적으로 이수정 외 1인이 신청한 강제경매(2025타경12718)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 285,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울 강서구 화곡동은 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 밀집 지역입니다. 다양한 상업시설과 근린생활시설이 공존하며, 특히 오피스텔 주변으로는 소매점, 식당, 학원 등이 분포하고 있어 기본적인 상권 수요를 충족시키고 있습니다. 초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 배후 수요가 안정적인 편입니다. 다만, 대규모 상업 지구보다는 지역 상권의 특성을 가지고 있어, 임대 수익률은 일반적인 수준으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 건물은 2020년 10월 29일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 1층, 지상 8층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 알루미늄 및 PVC새시로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방, 거실 겸 주방, 화장실, 보일러실로 구성된 오피스텔입니다. 전기, 승강기, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 화곡초등학교가 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 이수정 씨는 285,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이는 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 현재 감정가가 282,000,000원인 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 전액 변제가 불확실할 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다. 임대차 관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 285,000,000원을 인수해야 하는 점이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가와 임차인 보증금 액수를 비교했을 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 보증금 회수 가능성 및 잔액 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 컨디션이 양호합니다.

* 화곡동의 주거 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 토지/건물 일괄매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 282,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 285,000,000원입니다. 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이러한 인수 위험을 고려할 때, 일반적인 경매 물건과 달리 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근 방식입니다.

시장 시세 및 유사 물건 분석 결과, 해당 면적대의 오피스텔 시세는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 하지만 인수되는 임차인의 보증금 285,000,000원을 고려하면, 본건의 실질적인 매수 희망가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 이는 임차인 보증금 전액 인수 및 추가적인 명도 비용 등을 감안한 금액이며, 정확한 낙찰가는 임차인의 배당 현황과 법원의 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 신중한 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.