나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12625 [1] 서울특별시 구로구 구로동 187-10 코오롱싸이언스밸리1차 제지하층 제비108호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 지하철 2호선 "구로디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트형공장(지식산업센터)과 각종 근린생활시설 및 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장과 지하철2호선 "구로디지털단지역"이 소재하는바 대중교통이용도는 무난함

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상14층 건물 (사용승인일자: 2005. 7. 5)중 제 지하층 제 비108호로서, 외벽: 복합판넬 및 페어글라스등 마감 내벽: 몰탈위 페인트등 바닥: 아스타일깔기등 창호: 새시창호 및 페어글라스창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 일반공장으로 등재되어 있으며 현장조사시 주요외부표시(표찰)는 '후이즈엠'으로 표기됨

설비내역

급배수에 의한 공동위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 방송설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 지하주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(아파트형공장등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 디지털로34길의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08- 27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12625 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 디지털로34길 43 (구로동), 코오롱싸이언스밸리1차 제지하층 제비108호

건물명: 코오롱싸이언스밸리1차

호수: 지하층 제비108호

용도: 공장 (아파트형 공장, 근린생활시설, 제1,2종 근린생활시설)

건물구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 (지하3층, 지상14층)

사용승인일자: 2005년 7월 5일

감정가: 648,000,000원

토지면적: 33.99㎡ (약 10.28평)

건물면적: 142.76㎡ (약 43.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OO

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 2호선 "구로디지털단지역"의 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트형 공장(지식산업센터)과 다양한 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 사업 및 업무 환경으로 적합합니다.

교통 상황:

본건까지 차량의 접근이 자유롭습니다. 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있으며, 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태:

본건은 남서측으로 폭 8m~10m의 디지털로34길 포장도로와 접하고 있으며, 진입 도로 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 채권 최고액 650,000,000원의 근저당권(유수암)이 말소기준권리이며, 이에 따른 임의경매가 진행 중입니다. 기타 압류 등기 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

본건에는 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다.

* 임차인: 주식회사 리버스넷

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2015년 12월 8일

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사 브릿지닷소

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2023년 9월 27일

대항력: 있음

주의사항: 보증금이 0원인 점 및 차임이 존재하는 특이사항으로, 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주식회사 스페이스에이아이

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2020년 2월 13일

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사 연세건축앤인테리어

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018년 2월 27일

대항력: 있음

인수되는 권리:

물건명세서에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도등기와 관련 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함"으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

본건이 위치한 구로디지털단지는 IT 및 첨단 산업 단지로, 관련 기업과 지원 시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

잠재적 혐오시설:

제공된 정보 내에서는 본건 주변에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 접근성:

지하철 2호선 구로디지털단지역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 주식회사 브릿지닷소의 경우 보증금이 0원인 특이사항이 존재하므로, 임대차 관계 및 명도 진행 시 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

토지 별도등기 (지상권 인수):

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 매수인이 해당 권리를 인수해야 합니다. 이는 건물 사용 및 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 중요한 부담 사항입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 산업시설구역으로 지정되어 있어, 관련 법률(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)에 따라 사업 범위 및 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 경매 취득자는 해당 법규에 대한 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구로디지털단지역 인근의 우수한 입지조건과 교통 편리성을 갖춘 공장 물건입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금 0원 임차인의 특이사항, 그리고 무엇보다 매수인이 인수해야 하는 지상권이라는 큰 부담이 존재합니다. 또한, 산업시설구역 지정으로 인한 사업 제한 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 구로디지털단지라는 핵심 산업 단지에 위치하여 지속적인 임대 수요 및 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 지하철역 및 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 물류 및 인력 이동이 용이합니다.

* 적극적인 명도 진행 및 인수되는 권리(지상권) 관련 법률 검토를 통해 리스크를 관리한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 648,000,000원을 기준으로 하되, 명도 비용, 인수되는 지상권의 영향, 산업시설구역 지정으로 인한 사용 제한 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 인수되는 지상권의 가치 하락 요인 및 명도 관련 예상 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 보증금 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.