나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12892 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 남부여성새로일하기센터, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 마을버스 정류장이 근거리에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지1층/지상8층 건물 내 제8층 제802호로서, ("집합건축물대장" 상에 사용승인일은 2021-09-23.임) 외벽 : 외장석재 붙임 등 마감. 내벽 : - 창호 : 샷시 이중창호 등 마감 임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(후첨:"내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 2필지 일단의 부정형으로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지 및 주차장 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 일단의 토지의 북측으로 독산로50길 및 서측으로 독산로38길의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 기호1토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변) 이고, 기호2토지는 도시지역, 준주거지역(2003-09-02), 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(2003-09-02)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상 물건의 내부구조는 물건 실지조사 시 이해관계인의 부재 등으로, 금천구청에서 발급받은‘건축물 현황도’를 기준으로 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제와 다소 상이 할 수 있으므로, 경매진행에 참고하시고 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제802호에 대한 물건 보고서는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12892 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제802호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

건축물 사용승인일: 2021년 9월 23일

토지면적: 11.56㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.56㎡ (약 3.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 29.93㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부채권 총액: 1,299,000,000원

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, '한울중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 남부여성새로일하기센터, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 마을버스 정류장이 가까이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

물건지 북측으로는 독산로50길, 서측으로는 독산로38길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 매각 조건으로 하고 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 이수정 외 1명 (2021년 9월 27일)

* 주택 임차권: 이학민 (보증금 279,000,000원, 2022년 2월 7일 전입, 2022년 1월 12일 확정일자, 2023년 8월 24일 배당 신고). 본 임차권은 말소 예정이며, 대항력은 없습니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,020,000,000원, 2023년 9월 19일). 이는 말소기준권리입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (279,000,000원, 2025년 10월 27일). 이 또한 말소 예정입니다.

주택도시보증공사는 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 지역은 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지 및 주차장 등으로 이용되고 있습니다.

주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

주변 지역의 부동산 거래 정보에 따르면, 최근 연립/다세대 주택 매매 사례가 있으며, 이는 해당 지역의 주거 수요가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 8층 건물 중 제8층 제802호입니다.

2021년 9월 23일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 학교(한울중학교) 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 아파트/연립/다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 내부구조 확인: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 금천구청 건축물 현황도를 기준으로 외부 관찰 등을 통해 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 재확인 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 총액이 높다는 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG와의 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

다만, 토지 이용에 대한 각종 제한사항과 내부 구조의 실제와 다를 가능성을 사전에 충분히 인지하고 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG와의 특약으로 인해 추가 부담이 없습니다.

* 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 286,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 분석에 따르면, 유사한 면적과 비교했을 때 대상 물건(2021년 신축)은 비교 대상(1981년, 1989년, 2002년 건축)보다 높은 가격을 형성할 것으로 예상됩니다.

인근 연립/다세대 주택의 최근 매매가(2026년 5월)를 면적당 가격으로 환산했을 때, 3.3㎡당 약 507만원에서 1115만원 수준을 보입니다.

대상 물건의 전용면적 29.93㎡에 평균적인 시장가격을 적용하면 약 3억 850만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

신축이라는 장점을 고려할 때, 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 시세 및 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

추정 시세: 약 308,505,000원

예상 입찰가: 305,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.