나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12888 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제4층 제401호

1.2. 건물 정보

건물명: 미소지움

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호

완공일: 2021년 07월 19일

주요 용도: 도시형생활주택 (방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

토지 지분: 18.251㎡ (약 5.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 286,000,000원

건물 면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물 지분: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12888 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 현황

* 소유권보존: 장도영 (2021-07-27)

* 소유권이전: 손재현 (2021-10-27)

* 압류 (강서세무서장): 2023-04-11 (말소기준권리)

* 압류 (보령세무서장): 2025-03-13

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-10-27 (채권액 285,000,000원)

* 주택임차권 (우희란): 2021-09-17 (보증금 285,000,000원, 전입 2021-10-22, 말소됨)

3.2. 임차인 분석

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-04, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(우희란): 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-22, 대항력 없음. (확정일자 2021-09-17, 배당신고일자 2023-07-31)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-17, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

압류 (강서세무서장) 2023-04-11

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 다세대, 다가구 주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 학군 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 학군: 화일초등학교 남측 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 일반적인 주거 지역에 요구되는 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련 특이사항: "HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별 매각 조건이 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사 관련 보증금에 대한 매수인의 부담 가능성을 시사하나, 제공된 권리분석 상으로는 모든 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금 또한 0원으로 표시되어 있어, 최종적으로 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 해당 조건에 대한 최종적인 법률 자문 및 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 전용면적 약 9.02평 규모입니다. 감정가는 2억 8,600만원이며, 주변 유사 물건의 최근 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 권리관계는 명확하여 매각으로 인한 소멸이 예상되나, HUG 관련 특별 매각 조건과 다수의 토지 이용 제한 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 화곡동의 소형 주거 공간으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 화일초등학교 인근이라는 점은 학군 수요를 고려하는 투자자에게 긍정적입니다.

* 특별한 인수 부담이 없는 경우, 소액 투자를 통해 강서구 지역의 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 물건은 약 3.5천만원/평의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 감정가(약 3.17천만원/평)는 이러한 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

제공된 정보상 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점과 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 이상으로 접근하는 것이 합리적입니다.

다만, HUG 관련 특이사항 및 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 최종 결정하는 것을 제안합니다.

따라서, 최종적으로 제시하는 예상 입찰가는 300,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.