나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12896 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-51 골든빌 제9층 제901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제9층 제901호로서, (사용승인 : 2018.06.07.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활(다세대)주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 평탄한 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 40미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(화곡동 367-51) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 기호2(화곡동 367-52) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12896 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-51 골든빌 제9층 제901호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000 원

토지면적: 10.58㎡ (약 3.19평)

토지지분: 10.58㎡ (약 3.19평)

건물면적: 20.30㎡ (약 6.13평)

건물지분: 20.3㎡ (약 6.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변 지역은 주로 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건은 북서측으로 폭 약 40미터의 도로와 북동측으로 폭 약 4미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(2025타경12896)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 자료에서 확인되지 않습니다.

말소 대상 권리:

* 김윤상 외 1명 소유권보존 (2018.06.14)

* 안세영 공유자전원지분전부이전 (2022.04.25)

* 주택도시보증공사 가압류 (2024.09.09, 10,000,000원)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025.10.28, 308,000,000원) - 말소기준권리

* 이남기 주택임차권 (2021.06.30 전입, 2021.05.26 확정, 308,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 308,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-05-26

* 배당신고일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건으로 매각 처리됩니다.

인수 보증금 합계: 0원. 본건은 특별 매각조건에 따라 임차인 보증금 인수 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동은 다세대주택 및 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

배후 수요: 지역 주민을 기반으로 한 생활권 상권이 형성되어 있습니다.

경쟁 환경: 주변에 유사한 규모의 다세대주택 및 소규모 상가들이 분포하고 있어, 지역 내에서의 경쟁을 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구성: 본 건은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제9층 제901호입니다. 2018년 6월 7일에 사용승인을 받았습니다.

면적 정보: 전용면적은 20.30㎡(약 6.13평)이며, 토지 지분은 10.58㎡(약 3.19평)입니다.

내부 설비: 일반적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 단지 북측 인근에 '화원중학교'가 위치하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 가까이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

인근 시설: 제공된 정보만으로는 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 이후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별 매각 조건이 적용됩니다. 이는 매수인이 임차권 관련 보증금 반환 청구에 대해 대항할 수 없으며, HUG가 관련 권리를 포기함을 전제로 합니다. 따라서 낙찰 후 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

공항 관련 규제: 본건은 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어, 항공기 운항 및 안전과 관련된 고도 제한 등 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2018년식 신축급 다세대주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)와의 특별 매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 메리트입니다.

다만, 토지거래허가구역 및 공항 보호지구에 해당하므로 향후 거래 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 최신 건물에 해당하여 유지보수 부담이 적고 상품성이 우수합니다.

수도권 핵심 입지: 서울시 내 위치하여 꾸준한 주택 수요와 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

권리상 안전한 거래: 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

보증금 인수 부담 없음: HUG 관련 특별 조건으로 인해 낙찰자는 임차보증금 인수 의무에서 완전히 벗어납니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 285,000,000 원

최근 시세 분석 (유사 물건):

* 서울특별시 강서구 화곡동 366-36번지, 전용 19.98㎡, 2019년 준공, 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래됨 (당시 약 10,810,810 원/㎡).

* 본 물건(전용 20.30㎡)에 적용 시: 20.30㎡ * 10,810,810 원/㎡ ≈ 219,459,443 원.

감정가(285,000,000원)와 비교 시세(약 216,000,000원~219,000,000원) 간의 차이가 존재합니다. 본 물건의 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않으므로, 이는 입찰가 산정에 긍정적인 요인입니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 230,000,000 원 ~ 260,000,000 원 범위로 예상됩니다.

240,000,000 원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.