나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12855 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 도시생활주택(단지형다세대), 단독주택(다가구 등), 업무시설(오피스텔), 다세대주택(빌라) ,근린생활시설과 화곡1동주민센터 등이 혼재하는 제2종일반주거지역내 주택지대로 주위환경 은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차령출입 가능하고, 북동측 근거리에 지하철5호선 까치산역이 휘치하며, 남측 인근의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소제하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건 중 제3층 제304호로서 2018.02.14.사용승인 되었음. 필로티형임. 마감구조는 외벽: 치징벽돌 노출쌓기. 내벽: 종이벽지 및 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

위생,급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 가스배관시설, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대략 가장형의 평탄한 지반으로 "비에스하우징"(도시형생활주택:단지형다세대) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약4~5M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024.09.10~2029.09.09, 지목도로 한정) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 기간:2024. 10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *.2024.04.01.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임874)에 의거 주택임차권 설정됨.(임차보증금196,000,000원-) 기 타 : 현재 공실상태인 것으로 탐문되며, 위반건축물 표기는 본건(304호)과 무관함. * 기준시점 현재 관리비 등이 미납된 것으로 탐문되는 바, 확인이 필요합니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12855 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 190,000,000원

토지면적: 14.12㎡ (약 4.27평)

건물면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인(주택도시보증공사) 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

3.

3.1. 입지조건

3.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택(단지형다세대), 단독주택(다가구 등), 업무시설(오피스텔), 다세대주택(빌라), 근린생활시설 및 주민센터 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다. 북동측 근거리에는 지하철 5호선 까치산역이 위치하며, 남측 인근의 곰달래로를 이용하는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

4.

4.1. 권리분석

4.1. 1.등기부 요약

* 소유권보존: 이현화 (2018-02-22)

* 소유권이전: 황용순 (2018-03-28, 매매)

* 주택임차권: 윤정아 (2024-04-03, 금196,000,000원, 전입일자 2018-03-26, 확정일자 2018-03-12, 배당신고일자 2024-04-03, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-01-13, 금596,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-27, 196,000,000원, 서울남부지방법원 2025타경12855, 말소 예정)

등기부채권 총액: 792,000,000원

4.1. 2.말소기준권리

부산지방법원 2023카단100210 (가압류, 2023-01-13 접수)

4.1. 3.인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 개요상 없으며, 비고란에 특이사항 없음)

4.1. 4.소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.1. 5.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤정아)

* 보증금: 196,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-03-26

* 확정일자: 2018-03-12

* 배당신고일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로, 인수 보증금은 0원입니다.

5.

5.1. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변으로 도시형생활주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. "화곡1동주민센터"와 인접하여 공공시설 이용이 용이합니다.

6.

6.1. 생활정보

6.1. 1.건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 제3층 제304호

* 사용승인일: 2018년 02월 14일

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등으로 이용 중입니다.

6.1. 2.설비 내역

위생, 급배수 시설이 구비되어 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 방식입니다. 승강기, 가스배관, 화재탐지 및 경보기, CCTV 시설이 갖추어져 있으며, 1층에 주차장이 설치되어 있습니다.

6.1. 3.인접 도로 상태

건물의 동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

7.

7.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(공항시설법)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.10.20~2026.12.31, 용도: 아파트)

8.

8.1. 잠재적 리스크

* 임대 관계: 현재 임차인이 거주 중인 것으로 탐문되나, 상세 임대 내역은 불확실합니다. (다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 임차보증금 부담은 없음)

* 관리비 미납: 기준시점 현재 관리비 등이 미납된 것으로 탐문되어 확인이 필요합니다.

* 공항 관련 구역: 공항시설법상 수평표면구역 및 중요시설물보호지구에 해당하여, 소음 등의 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. (혐오시설은 확인되지 않음)

* 공부와의 차이: 없음

9.

9.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능한 입지입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와의 임차권 관련 특별매각조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확한 것이 큰 장점입니다. 감정가는 190,000,000원이나, 최근 주변 시세를 고려할 때 추가적인 가치 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

10.

10.1. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계의 명확성 및 법적 리스크 최소화.

* 2018년 준공 건물의 상대적으로 양호한 상태 및 현대적 주거 형태.

* 까치산역 역세권 입지로 인한 교통 편의성.

* 주변 시세 대비 감정가의 잠재적 저평가 가능성.

11.

11.1. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택이 최근 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 현 시세는 약 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

제공된 감정가는 190,000,000원입니다.

따라서, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가로 220,000,000원을 제시합니다. 이 금액은 감정가 대비 약 115.8% 수준이며, 유사 물건의 최근 거래가 대비로는 매력적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.