나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12874 [1] 서울특별시 영등포구 당산동1가 185-45 신현빌3차 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동3가 소재 '당산1동주민센터' 남동측 인근에 위치하며 , 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 '오피스텔' 임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

당산동1가 185-45 및 185-84 공히 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 지역ㆍ지구등 가축사육제한구역 ((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))<추가 기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12874 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동1가 185-45 신현빌3차 2층203호

용도: 오피스텔

건축물정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호

건물면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 215,000,000원 (21,500만원)

1.5. 특이사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 당산동1가 소재 '당산1동주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 주변 도로

대상 물건의 북측으로 노폭 약 5미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 여러 건의 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

- 소유권보존: 2018-10-25

- 공유자전원지분전부이전(매매): 2018-12-31

- 주택임차권 (이수현): 2025-01-23 접수, 채권금액 209,475,000원, 말소: 인수

- 가압류 (한국투자저축은행): 2024-08-13 접수, 말소기준권리

- 압류 (평택세무서장): 2025-08-08 접수, 말소

- 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-10-28 접수, 말소

- 압류 (안산세무서장): 2026-05-12 접수, 말소

등기부 채권 총액은 477,448,331원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(이수현)가 보증금 209,475,000원, 차임 0원에 임차 중입니다.

전입일자: 2019-01-04

확정일자: 2018-12-18

배당신고일자: 2025-01-23

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024-08-13 접수된 한국투자저축은행의 가압류입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(이수현)은 '인수'로 표기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 209,475,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대상 물건은 오피스텔로서, 주변은 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로, 총 6층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

해당 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 209,475,000원은 매각 후에도 인수될 가능성이 높습니다. 이 금액은 예상 총 취득 비용에 포함되어야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

대상 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 묶여 있어 향후 재산권 행사 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에 없으며, 추가적인 현장 확인 및 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동1가에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 209,475,000원 인수 부담이 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 권리 분석과 예상되는 총 취득 비용을 고려한 신중한 입찰 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울특별시 영등포구 당산동1가라는 입지 조건

* 인근 지하철역 및 버스정류장을 통한 우수한 교통 환경

* 오피스텔 및 근린생활시설 혼합 지역으로 기본적인 상권 형성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 감정가는 215,000,000원입니다. 동일 건물 또는 유사 지역 오피스텔의 최근 실거래가 및 매매 동향을 분석한 결과, 해당 면적대의 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 209,475,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 인수 부담을 제외한 물건의 순수 가치와 경매 시장의 낙찰가율을 고려하여 산정해야 합니다.

현재 시세 및 유사 물건 낙찰 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 예상됩니다.

이는 감정가(21,500만원) 대비 약 79% ~ 88% 수준입니다.

총 취득 비용은 예상 입찰가에 임차인 인수 보증금 209,475,000원을 더한 금액이 될 것이므로, 신중한 자금 계획이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.