나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12906 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-77 남성아트빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2012년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내 제3층 제301호로서 외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(1세대)(현황상 방2개 등으로 거주인에게 탐문조사 됨, 후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, "도시형생활주택(다세대17세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12906 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-77 남성아트빌 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 195,000,000원

토지면적: 14.99㎡ (약 4.54평)

건물면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2012년 4월 사용승인

1.2. 건물 상세

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호

외벽: 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등

창호: 새시 창호 등

이용상태: 도시형생활주택 (현황상 방 2개 등으로 탐문 조사됨)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.3. 토지 상세

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 인접해 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 23일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다.

등기부상 모든 권리(주택임차권 을4, 압류 갑4, 강제경매 갑5)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-20

대항력: 없음

비고: (본건 경매 신청일 이후 전입으로 보임)

* 임차인: 윤수정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이중찬)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-01-24

배당신고일자: 2024-03-13

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 물건명세서상 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, "임차인 이중찬 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차인 또는 주택도시보증공사와 관련하여 추가적인 협의나 부담을 발생시킬 수 있는 중요 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 인근 부동산 시세 (2026년 5월 기준, 만원 단위)

* M펠리체 (830-5, 2018년식, 37.05㎡): 30,000만원 (약 810만원/㎡)

* 한양 (343-28, 2000년식, 53.84㎡): 25,500만원 (약 474만원/㎡)

* 기린아트빌라 (956-27, 1995년식, 41.32㎡): 16,900만원 (약 409만원/㎡)

4.3. 시세 분석

본건의 전용면적은 23.88㎡ (약 7.22평)으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 작습니다.

비교적 최신 건물인 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)의 시세(약 810만원/㎡)를 적용할 경우, 본건의 시세는 약 1억 9,340만원 수준으로 추정됩니다.

주변 다세대 주택의 평균 시세(약 598만원/㎡)를 적용할 경우, 본건 시세는 약 1억 4,280만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 9,500만원은 최신 건물 시세 기준으로는 높지 않으나, 평균 시세 기준으로는 높은 편에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통입니다.

5.2. 교육시설

"화원중학교"가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

본건 주변은 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 학교 및 근린생활시설이 분포합니다. 김포공항과 인접하여 관련 항공법규(중요시설물보호지구, 수평표면구역)의 적용을 받으나, 이는 지역 특성상 일반적인 사항으로 간주됩니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 인수 조건: 물건명세서상 명시된 "임차인 이중찬 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 한다는 조건은 매수인이 잔여 보증금 문제 해결을 위해 직접 협상하거나 추가적인 금전적 부담을 져야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경으로 인해 매수 시 예상치 못한 절차나 추가 조건이 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적: 23.88㎡의 면적은 실거주 또는 임대 시 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 유사 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 건축된 지 10년 이상 경과하였으며, 전용면적이 7.22평으로 1인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

가장 중요한 고려사항은 등기상 말소 예정인 임차권과 관련하여, 매각 조건으로 매수인이 임차인의 잔여 보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 협의를 이행해야 한다는 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 확인과 예상 부담액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 1인 가구 대상의 소형 주거 공간으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 강서구 지역 개발 및 인프라 확충 시 수혜 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 195,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (등기부상 및 조건상)

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 1억 4,300만원 ~ 1억 9,300만원 범위로 추정됩니다.

* 하지만, 임차인 관련 복잡한 인수 조건으로 인한 잠재적 추가 비용 및 협상 리스크를 감안해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가의 80% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 1차 제안가: 감정가의 80% 수준인 약 1억 5,600만원.

* 2차 제안가: 감정가의 85% 수준인 약 1억 6,575만원.

* 3차 제안가: 감정가의 90% 수준인 약 1억 7,550만원.

종합적으로, 임차인과의 협상 성공 가능성과 예상되는 추가 부담액을 면밀히 검토한 후, 1억 5,800만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.