나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12897 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 405-15 마이빌3차 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "마이빌3차" 제5층 제502호로서, 인근은 다세대주택, 연립립주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼 재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "지하철 1호선 개봉역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콭크리트(평슬라브)지붕 6층 건물 중 제5층 제502호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 (소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구 역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사 령부(02-524-3146)관할)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(대상 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20 ~ 2026.12.31.)토지거래계 약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 405-15번지에 위치한 마이빌3차 제5층 제502호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12897 (1)이며, 감정가는 260,000,000원입니다. 토지 면적은 24.98㎡(약 7.56평)이며, 건물 면적은 36.10㎡(약 10.92평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "마이빌3차" 제5층 제502호로서, 인근 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통상황:

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 "지하철 1호선 개봉역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층 건물 중 제5층 제502호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지마감 및 타일마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

토지 이용상태:

3필 일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.20 ~ 2026.12.31) 및 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 지정되어 있어, 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12897, 2025.10.28 접수)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 하 (보증금: 235,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022.07.18, 확정일자: 2022.05.03, 배당신고일자: 2024.04.26)

* 본 건 매각으로 인해 임차인 하 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

* 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시된 점은 상이합니다. 그러나, 상기 명시된 매각 조건을 통해 임차인의 권리 관계는 정리될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

가까운 지하철역(개봉역)과 버스정류장이 있어 유동인구 확보가 가능하며, 주변에 다세대, 연립, 아파트 단지가 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

"개봉초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경:

다세대, 연립, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이:

본 건의 감정가(260,000,000원)와 제공된 최근 실거래가 시세(약 100,000,000원 ~ 220,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰가 산정 시 시장 가격을 면밀히 반영해야 합니다.

토지거래허가구역:

본 건은 지정 기간 내(2025.10.20 ~ 2026.12.31)에 해당하므로, 매수자는 관련 허가를 받아야 합니다.

교육환경보호구역 및 군사보호구역:

교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망) 및 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 확인 요망)에 해당하므로, 관련 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 대항력 표기 불일치:

임차인 현황 상 '대항력 없음'과 물건 개요의 '대항력있는임차인' 표기 간에 혼란의 여지가 있습니다. 다만, 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담은 없으므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 사료됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 2012년 준공된 비교적 신축 건물이며 5층의 고층이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 환경 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각으로, 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자에게 금전적 부담이 없는 클린 세일(clean sale)로서 투자 가치를 높입니다.

다만, 본 건의 감정가(260,000,000원)와 최근 실거래가 시세(약 140,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정) 사이에 큰 격차가 존재하므로, 실제 입찰 시에는 이러한 시세 차이를 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 신축 연식 및 고층: 2012년 준공, 5층으로 쾌적한 주거 환경 기대.

* 우수한 접근성: 지하철 1호선 개봉역 인근 위치.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 시장 시세를 고려한 합리적인 가격 낙찰 시 시세차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 주택(약 40㎡~70㎡)은 100,000,000원에서 220,000,000원 사이에 거래되었습니다. 특히, 2012년 준공된 72.48㎡ 면적의 '리치그린B'는 220,000,000원에, 2002년 준공된 44.64㎡ 면적의 'SKYVILLE'은 175,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 36.10㎡ 면적으로, 2012년 준공 및 5층 고층임을 감안할 때, 시장 가격을 적용하면 약 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원으로 산정하며, 이는 시장 시세를 반영하고 권리관계의 명확성을 고려한 금액입니다.

최종 입찰가는 현장 방문 및 최신 시장 조사 결과에 따라 조정하는 것을 권장합니다.

주변 시설 정보:

제공된 정보 및 분석 내용상, 본 건 주변에 혐오시설에 대한 언급이나 발견된 내용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.