나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12864 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제5층 제502호로서 (사용승인일 : 2021. 9. 4) 외 벽: 벽돌타일 등 마감 창 호: PVC샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측 및 동측으로 폭 약 6미터와 약 4미터 도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)∼기호(2) 토지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호 구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025. 10.20∼2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12864 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2021년 9월 4일

감정가: 273,000,000원

토지 면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물 면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 북서측 인근에 정심초등학교가 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 접근성: 본건 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

소유권 보존 등기일은 2021년 9월 8일이며, 최재익 외 1명이 소유자로 등재되어 있습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(접수일자 2023년 9월 19일)입니다.

등기부 채권 총액은 1,289,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (허 )

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 10일

확정일자: 2021년 11월 16일

배당신고일자: 2023년 7월 21일

대항력: 없음 (임차인 현황상 기재)

인수/소멸 권리:

매각으로 인하여 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

단, 물건명세서에 따라 임차인 허남영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

특이사항:

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재 (임차인 현황상 대항력 없다고 기재되었으나, 등기부상 주택임차권이 존재하며, 물건명세서의 조건부 매각이 중요함).

1.3. 상권분석

주변 지역: 본건은 주거지대에 속하며, 인근에 상업시설보다는 주택가가 주를 이룹니다.

상업 기능: 대규모 상권이라기보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 북서측 인근에 정심초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

편의/복지 시설: 주변 지역 정보상 대형 편의시설은 부족할 수 있으며, 일반적인 주택가 수준으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건으로부터 가깝거나 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건부 인수: 물건명세서에 명시된 임차인 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각 기일까지 명확하게 이행되지 않을 경우, 추가적인 금전적 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 제한:

가축사육제한구역

장애물제한표면구역 (진입표면구역)

교육환경보호구역

대공방어협조구역

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일, 2025년 10월 15일 지정 - 2026년 12월 31일까지 유효할 수 있어, 거래 시 허가 절차 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인을 받은 신축급 도시형생활주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 주택가에 위치하여 기본적인 교통 및 교육 접근성은 갖추고 있습니다.

권리 관계상 가장 중요한 점은 임차인 관련 조건으로, 매각으로 모든 권리가 소멸되지만 임차인이 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 매각 조건입니다. 채권자가 주택도시보증공사라는 점에서 보증금 관련 채권/채무 관계가 정리되었을 가능성이 높으나, 이 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

토지거래허가구역에 해당하여 향후 매각 이후 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후화가 적어 수리비 부담이 적습니다.

안정적인 지역: 금천구 독산동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 주거용 부동산으로서 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 소형 면적으로, 비교적 적은 금액으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

감정가: 273,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 신축(2023년식, 29.87㎡)의 거래 금액(32,500만원)을 기준으로 시세는 약 2억 6천 4백만원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건 감정가(2억 7천 3백만원)와 유사한 수준입니다.

채권자(주택도시보증공사)의 채권액(2억 6천 9백만원) 또한 감정가 및 추정 시세와 근접하므로, 본건은 감정가 이상에서 경합이 붙을 가능성이 높습니다.

임차인 관련 조건부 인수 사항이 있으나, 매각으로 소멸되는 권리이며 잔여 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 법적 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 시장 가치와 채권액을 고려하여 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위에서 결정될 것으로 보입니다. 다만, 채권자(주택도시보증공사)의 의사에 따라 입찰가가 더 높아질 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.