나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12893 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영등포역" 북측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 다솔메트로시티 제6층 제602호)으로서, 주위는 업무시설 및 각종 근린생활 시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 (영등포역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층건내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2020.10.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3, 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축 사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도 :아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12893 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제602호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용 중)

* 감정가: 361,000,000원

* 건물 사용승인일: 2020년 10월 19일

* 토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

* 건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영등포역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 본 건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 영등포역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본 건 서측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 부천세무서장의 압류 (2023.09.05.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (자료상 지상권 관련 내용은 확인되지 않음)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 ), 보증금 343,000,000원, 차임 0원

* 전입일자: 2021-07-28, 확정일자: 2021-06-23

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, "대항력: 없음"으로 표시되어 있습니다. 다만, 물건 명세서 상 "대항력있는 임차인"으로 언급된 점과 HUG 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

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1.3. 상권분석

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* 주변 상권: 영등포역 인근은 서울의 주요 업무지구 및 상업지구 중 하나로, 풍부한 유동인구와 다양한 상업시설이 발달해 있습니다.

* 잠재적 수요: 오피스텔의 주요 수요층인 직장인 및 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 예상되며, 역세권 입지로 인한 편리성이 수요를 뒷받침합니다.

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1.4. 생활정보

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* 편의시설: 영등포역을 중심으로 롯데백화점, 타임스퀘어, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교통: 지하철 1호선 영등포역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 기타: 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련 복잡성: 임차인 현황 및 등기부등본 상 대항력 유무에 대한 상이한 정보가 존재하며, HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 물건 명세서 상에는 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다고 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 보이나, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 공실 위험: 오피스텔 공급량 및 주변 시세 변동에 따라 공실 발생 가능성이 상존합니다.

* 혐오시설: 주변 1km 이내에 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 영등포역 인근은 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 영등포역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태이며, 감정가는 3억 6천 1백만원입니다.

다만, 임차인 관련 복잡한 권리관계(대항력 유무 상이, HUG 조건 변경, 임차보증금 반환청구권 포기 조건 등)와 현황상 주거용으로 사용 중이라는 점 등은 입찰 전 반드시 명확한 확인 및 심층적인 권리분석이 필요합니다. 이러한 복잡성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 역세권 프리미엄: 영등포역 도보 이용 가능한 입지로, 풍부한 유동인구와 직주근접 수요를 바탕으로 한 시세 상승 및 임대 수익률 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 27.73㎡ (약 8.39평)의 소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자 또는 임대 투자용으로 적합합니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 및 매각 조건에 의거)

* 감정가: 361,000,000원

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* 시세 분석:

본 건이 위치한 영등포동3가는 영등포역 초역세권 지역으로, 오피스텔의 수요가 꾸준한 지역입니다. 최근 영등포역 인근 전용면적 25-30㎡ 내외 오피스텔의 시세는 3억 5천만원에서 4억 5천만원 선에서 형성되고 있으며, 본 건의 감정가는 이러한 시세 범위 내에서 적정한 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다. 건물은 2020년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 27.73㎡ (약 8.39평)으로 소형 평형에 해당합니다.

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* 예상 입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인 관련 복잡한 권리 관계와 HUG 인수 조건 변경 등 특수 물건에 해당합니다. 물건명세서 상 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 말소 조건부 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰률보다는 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 역세권 입지 및 신축급 건물의 장점을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월 이내 영등포역 인근 유사 면적 및 연식 오피스텔의 실거래가, 현재 매물 시세, 공실률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

- 예상 입찰가 범위: 3억 3천만원 ~ 3억 8천만원 (잠정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.