나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12860 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2021-02-10) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택-15세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금283,000,000원 임대차계약일자 : 2021년5월12일 임차권자 : 백현종

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12860 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 280,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

토지지분: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

1.3. 건축 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2021년 02월 10일

건축물명: 테라든

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "경인중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본건은 2필지 일단의 장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택-15세대) 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측 및 동측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 송충헌 (2021-03-03)

소유권이전: 고완석 (2022-09-15, 매매)

압류: 강서세무서장 (2022-09-15, 말소기준권리)

압류: 구로구 (2023-02-02)

강제경매: 주택도시보증공사 (283,000,000원, 2025-10-27)

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

본건에는 임차인 백현종이 있으며, 임차보증금은 283,000,000원, 임대차계약일자는 2021년 5월 12일입니다.

임차인 현황 상으로는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나 (대항력: 없음), 특이사항 및 특수물건정보에는 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있어 주의가 필요합니다.

등기부등본 상 백현종의 주택임차권은 을1 순위로 등기되었으나 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리인 강서세무서장의 압류(2022-09-15)보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 말소될 권리인 것으로 분석됩니다.

그러나, 물건명세서에 따르면 임차인 백현종 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 리치그린B(317-2): 2026년 3월, 220,000,000원, 전용면적 72.48㎡, 4층 (건축년도 2012년)

- 성화단지(458-7): 2026년 3월, 100,000,000원, 전용면적 53.37㎡, 1층 (건축년도 1986년)

- SKYVILLE(333-8): 2026년 3월, 175,000,000원, 전용면적 44.64㎡, 3층 (건축년도 2002년)

4.2. 시세 분석

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 전용면적 29.94㎡(약 9.06평)입니다.

제공된 주변 매매 사례들은 본건보다 건축 연도가 오래되었고, 면적 또한 본건보다 훨씬 넓습니다.

- 리치그린B(317-2)의 경우, 약 22평에 2.2억원으로, 평당 약 1,000만원 수준입니다. (220,000,000원 / 72.48㎡ ≈ 3,035,320원/㎡ ≈ 1,003만원/평)

- SKYVILLE(333-8)의 경우, 약 13.5평에 1.75억원으로, 평당 약 1,300만원 수준입니다. (175,000,000원 / 44.64㎡ ≈ 3,919,803원/㎡ ≈ 1,300만원/평)

본건의 감정가 280,000,000원 (약 935만원/평)은 신축 건물임을 감안할 때, 주변 시세 대비 과도하게 높지는 않으나, 제공된 유사 면적의 실거래가 정보가 없어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 면적 대비 가격이 높은 점은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

테라든은 2021년 2월 사용승인을 받은 총 6층 규모의 철근콘크리트 건물로, 15세대의 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 시설

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

- 교육시설: 경인중학교 인근에 위치합니다.

- 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

- 기타: 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 있어 주거 편의성은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건은 '대항력있는 임차인'으로 언급되나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 임차권 등기도 말소 예정입니다. 그럼에도 불구하고, 물건명세서에 따라 임차인 및 승계인은 매수인에게 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 이 조건이 이행되지 않거나 법리 해석상 문제가 발생할 경우, 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지(개봉동 139-143)와 경인중학교 인근에서 직접적으로 주거 환경을 저해하는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 구로구 고척동의 서울남부교도소 부지가 창업 공간으로 변모하는 사례처럼, 일부 기피/혐오시설 부지가 개발되는 사례는 있으나, 본건 인근에서 유해 시설에 대한 우려는 보고되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가는 280,000,000원이지만, 제공된 주변 실거래가(평당 1,000만원~1,300만원 수준)와 비교 시, 본건의 평당 감정가(약 935만원)는 합리적인 수준으로 보입니다.

가장 큰 쟁점은 임차인 관련 문제로, '대항력 없음'으로 명시되어 있고 인수 보증금이 0원으로 책정되어 있지만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 조건이 원만히 이행된다면 큰 문제가 없을 것이나, 만약 이행 과정에서 문제가 발생할 경우 추가적인 비용이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 토지거래허가구역 지정 등 행정적 제한사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 향후 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 발전 가능성: 구로구 개봉동 지역은 지속적인 주거 환경 개선 및 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 임차인 리스크 해소 시: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확히 이행된다면, 추가 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원입니다.

제공된 주변 실거래가 데이터는 면적이 크고 건축 연도가 오래된 물건들을 포함하고 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

다만, 신축 건물이라는 점과 주변 시세, 그리고 임차인과의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 법적 리스크 해소 비용 및 경매 낙찰에 따른 부대 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가의 85~95% 수준인 238,000,000원 ~ 266,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황 조사 결과, 명도 진행 상황, 유사 물건의 실제 거래 동향 등을 종합적으로 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.