나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12836 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-13 세진파크 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 7층 중 6층 602로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 3-4M내외 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경12836 (1) 부동산 강제 경매 사건의 매각 대상입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12836 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-13, 세진파크 제6층 제602호

* 건물명: 세진파크

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 15.39㎡ (약 4.65평)

* 건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2017년 03월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 7층 중 6층

* 기타 용도: 제2종근린생활시설, 공동주택

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "한울중학교" 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 직접적인 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 7층 건물 중 6층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 마감 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 현황: 장방형의 토지 위에 주거용 건물로 이용 중입니다.

* 도로 상황: 물건지 서측으로 약 3-4미터 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역, 장애물 제한 표면 구역, 교육 환경 보호 구역(서울시 남부 교육지원청 확인 필수)에 해당합니다.

* 대공 방어 협조 구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 2025년 8월 21일부터 2025년 8월 26일, 2025년 10월 15일부터 2026년 12월 31일까지 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 및 관련 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2025년 10월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (갑6) 입니다.

* 권리 내역:

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

* 주택 임차권 (을3, 권리자: 김응현, 보증금: 245,000,000원)이 존재했으나, 등기부상 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (갑6)가 말소기준권리이며, 이후의 압류 등기 (갑7) 또한 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 임차권 또한 말소 예정이므로 법정 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금: 245,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022년 01월 21일, 확정일자: 2021년 12월 08일, 배당신고일자: 2024년 02월 29일.

* 임차인 현황표 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 등기부 상 주택임차권이 말소 예정인 점과 일치합니다.

* 주의사항에 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 명시되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 관련 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 금천구 시흥동 일대의 부동산 시장 동향을 주변 매매 사례를 통해 분석합니다.

* 주변 유사 물건 매매 동향:

* 세진파크와 인접한 시흥동 798-27번지 (하이빌, 2008년식, 다세대, 전용 55.02㎡): 2026년 5월 7일 330,000,000원 (평당 약 200만원)에 직거래.

* 시흥동 982번지 (현대빌라, 1989년식, 연립, 전용 39.48㎡): 2026년 5월 6일 440,000,000원 (평당 약 367만원)에 중개 거래.

* 시흥동 838-14번지 (원형아트빌, 2002년식, 연립, 전용 55.19㎡): 2026년 5월 1일 280,000,000원 (평당 약 167만원)에 중개 거래.

* 본건 물건 분석:

* 본건은 전용면적 29.64㎡ (약 8.97평)의 도시형생활주택입니다.

* 감정가는 242,000,000원으로, 면적당 가격은 약 816만원/㎡ (평당 약 2,700만원) 수준입니다.

* 주변 유사 물건의 면적당 시세가 평당 약 167만원에서 367만원 범위임을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 이는 향후 재매각 또는 유찰 가능성을 시사하며, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

주변의 생활 편의 시설 및 환경에 대한 정보입니다.

* 교육 시설: "한울중학교"가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 및 편의 시설: 차량 출입이 용이하고 버스 정류장이 가까워 교통이 편리합니다. 또한, 주변 지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 주변에 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 교육 환경 보호 구역 지정 사유 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건에 대한 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 임차인 관련 조건:

* 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 등기부 상 주택임차권도 말소 예정이므로 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 그러나, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이 조건이 존재합니다. 이 조건은 주택도시보증공사와의 관계에서 발생할 수 있는 절차적 문제일 수 있으나, 정확한 법률적 해석 및 영향 여부에 대해 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

* 토지 거래 허가 구역: 물건지가 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 또는 전매 시 관련 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

* 높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰 후에도 시세 차익을 얻기 어렵거나 추가적인 자금이 필요할 수 있습니다. 이는 향후 되팔기(환금성)에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높으며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

하지만, 주변 시세 대비 감정가가 현저히 높아 투자 가치가 떨어진다는 점이 가장 큰 단점입니다. 또한, 임차인 관련 특이 조건과 토지 거래 허가 구역 지정 등 추가적으로 확인하고 고려해야 할 사항들이 있습니다.

안전한 투자를 위해서는 제시된 권리 분석 내용을 바탕으로 추가적인 법률 검토를 진행하고, 시장 조사에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 등 특정 실수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높아, 명도 및 법적 절차 진행이 수월할 수 있습니다 (단, 특이 조건 확인 필요).

* 해당 지역의 개발 가능성이나 미래 가치를 염두에 둔 장기적인 관점에서 접근할 경우 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원입니다.

* 시장가 분석: 주변 유사 물건의 시세를 평당 약 170만원 ~ 370만원 범위로 파악하였습니다. 본 건의 전용면적(약 8.97평)을 고려하면, 시장가 기준으로 약 1억 5천만원 ~ 3억 3천만원 범위의 가치를 지닌다고 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(평당 약 2,700만원)는 주변 시장가(평당 약 170만원~370만원)에 비해 매우 높게 책정되었습니다.

* 잠재적 리스크 고려: 인수되는 보증금은 없으나, 높은 감정가, 임차인 관련 특이 조건, 토지 거래 허가 구역 지정 등의 리스크를 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현재의 높은 감정가를 고려할 때, 유찰 가능성이 높으며, 입찰 시에는 시장가 수준 또는 그 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시장가를 보수적으로 적용하고, 제반 비용(수리비, 명도비, 세금 등)을 고려하여, 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 향후 시세 차익 및 투자 수익률을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.