나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12780 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제16층 제1604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류1동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "오류동역" 등이 소 재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2014.05.14자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 16층 1604호로서, 외 벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 조성된 부정형 토지로서 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 및 노유자시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보 호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아 파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12780 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제16층 제1604호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 16층

사용승인일: 2014년 05월 14일

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 75,000,000원 (7,500만원)

토지면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

건물면적(전용면적): 14.06㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류1동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변환경: 인근에 다양한 상업시설, 마트, 헬스장, 카페 등이 있어 생활 편의성이 높음. 지역은 전반적으로 조용하고 주거 환경이 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑8. 강서세무서장 압류 (2023.01.18)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이경진)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 16일

* 확정일자: 2021년 07월 01일

* 배당신고일자: 2023년 09월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이경진 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. [cite: context]

* 채권자: 주택도시보증공사 (경매 신청 채권자, 을10)

* 등기부 현황:

* 을1: 주택임차권(이경진, 90,000,000원)은 말소 예정임.

* 갑10: 주택도시보증공사 강제경매(90,000,000원)는 본 매각으로 말소될 예정임.

* 총 인수 보증금: 0원. (임차인 대항력 없음 및 포기 조건으로 인수 부담 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 상권에 위치함.

* 오류동역 역세권으로 유동인구가 있으며, 주변에 관공서, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 안정적인 수요 확보가 가능함.

* 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 높은 지역 특성을 보임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 주민센터, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리함.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이함.

* 주거환경: 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 건물 내 CCTV, 디지털 도어락 등 보안 시스템이 갖춰져 있어 안전함.

* 학군: 서울오류초, 개봉중, 경인고 등의 교육 시설이 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 소형 주택: 전용면적 14.06㎡ (약 4.25평)으로 매우 작은 크기의 주거 공간임.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 3.18㎡ (약 0.96평)으로 매우 적어 토지에 대한 권리 행사나 향후 재건축 등에서의 영향력이 제한적일 수 있음.

* HUG 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 조건을 매각으로 하고 있으나, 해당 조건의 정확한 이행 여부 확인이 필요함. (본건의 경우 HUG가 채권자이자 임차인으로, 경매 절차를 통해 채권 회수 및 임차 관계 해소를 진행하는 것으로 보임)

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 본건 주변에 직접적인 혐오 시설이 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획 등에 따라 주변 환경이 변화할 가능성은 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 1호선 오류동역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2014년에 사용승인된 비교적 신축 건물의 16층 유닛으로, 소형 원룸형 주택입니다. 특히, 본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련된 복잡한 권리 관계를 가지고 있으나, 임차인이 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 인수 부담이 0원인 점이 특징입니다. 최근 실거래가가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 변동성은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 오류동역 초역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 생활 편의성.

* 1인 가구 수요가 높은 지역에 위치한 소형 주택으로 임대 수익 기대 가능.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권 및 임차권 관계가 경매 절차를 통해 정리되어 인수 부담 없음.

* 비교적 최근 실거래가(7,500만원)가 감정가(7,500만원)와 동일하여 시세 파악이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원이며, 최근 실거래가 또한 75,000,000원(5층, 27A㎡ 계약면적 기준)으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 약간 상회하는 75,000,000원에서 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 및 경매 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.