나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12805 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제2층 제202호로서, - 외벽 : 치장벽돌쌓기마감 및 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나 현황 이용상황과 상이할 수 있는 바, 경매진행시 유의 및 필히 재확인 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 화재탐지, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 가장형 평지로서, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7m, 북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접하여 있으며, 현황 서측 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 377-20, 377-53, 377-54 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024 -09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관 한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 대상물건은 폐문부재로 인해 건축물현황도를 기준하여 내부구조 조사하였으며, 집합건축물 대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나 현황 이용상황과 상이할 수 있는 바, 경매진행시 유의 및 필히 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12805 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제2층 제202호

건물명: 감성리즈빌

용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재. 건물 자체는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 건축되었습니다.

토지 면적: 25.09㎡ (약 7.59평)

건물 면적: 43.21㎡ (약 13.07평)

감정가: 266,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (농OOOOOOO)

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 대상 물건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준입니다.

도로: 서측으로 노폭 약 7m, 북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접해 있으며, 서측 도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

토지 형상: 3필 일단의 대체로 가장형 평지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 대상자: 외국인 등)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20 ~ 2026.12.31, 용도: 아파트)

3. 권리분석

권리 분석 요약: 본 물건은 경매를 통해 모든 등기된 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리인 농협은행 주식회사의 근저당(2021.02.05) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

말소기준권리:

* 근저당권: 농협은행주식회사, 2021-02-05, 금217,200,000원 (말소기준권리)

등기부 현황:

* 소유권 보존: 빈석우 외 1명 (2017-01-26)

* 공유자전원지분전부이전: 홍경희 (2017-12-19)

* 소유권 이전: 홍훈희 (2021-02-05, 매매 금280,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 농협은행주식회사 (2025-10-23, 금191,147,305원, 서울남부지방법원 2025타경12805)

등기부채권 총액: 217,200,000원

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사한

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 800,000원

* 배당신고일자: 2026-01-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상권: 본 물건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대상 물건 용도: 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 실제 건물은 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 건축되었습니다. 이러한 용도상의 차이는 향후 재산권 행사 시 주의가 필요하며, 경매 진행 시 현황 이용상태를 반드시 재확인해야 합니다.

인근 시설: 신월초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

5. 생활정보

교통 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 편이나, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

편의 시설: 신월초등학교가 가까이 있으며, 주변 상권 이용이 편리합니다.

혐오시설: 주변에 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 지구에 포함되어 있어 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

이용상태 불일치: 집합건축물대장 상의 용도(사무소)와 실제 이용 현황이 상이할 가능성이 높다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 명도 및 향후 재산권 행사 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

폐문부재 확인: 대상 물건은 폐문부재로 인해 정확한 내부 현황 파악에 어려움이 있었습니다. 현장 방문 시 내부 상태를 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

공항 관련 법규: 대상 지역은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 건축 행위 및 고도 제한 등의 법규적 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정: 특정 기간 동안 외국인, 아파트 용도 등으로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물 용도 복합성: 건물 전체가 도시형생활주택으로 건축되었으나, 해당 호실은 근린생활시설로 등재되어 있어 건축물대장 상 용도와 실제 사용 목적 간의 혼란이 있을 수 있습니다.

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점(임대관계 미상)은 추가적인 임차인이 존재하거나 계약 관계가 복잡할 가능성을 시사합니다. 다만, 현 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 주거 및 근린상가 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권과 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 양호한 편입니다. 권리 관계는 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

하지만, 집합건축물대장 상 용도와 실제 현황이 다를 가능성이 높고, 공항 관련 지구 및 토지거래허가구역 지정 등 법규적 제약 사항이 존재하므로, 투자 결정 전 이러한 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 기대: 지역 내에서 소규모 상가 또는 사무실로 활용될 경우, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

장기적 가치 상승 잠재력: 화곡동 지역의 지속적인 개발 및 도시 정비 사업 등을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

경매 시세 차익: 감정가 및 소유권 이전 당시 매매가를 고려하여 적절한 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 현재 제공된 정보만으로 정확히 산정하기는 어렵습니다. 정확한 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가, 공실률, 향후 개발 계획, 그리고 본 물건의 현황 이용 상태에 따른 추가적인 명도 비용 및 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 266,000,000원과 소유권 이전 당시 매매가 280,000,000원을 참고하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.