나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12425 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 718-19 제이에스아이디움 제7층 제705호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치한 "우장산역(지하철5호선)" 서측에 위치한 구분건물로서 주변은 다세대주택 및 연립주택, 시장, 근린생활시설 등이 소재한 주거지역임.

교통상황

본건은 소로각지에 접하여 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역(우장산역 5호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 내 7층 705호(사용승인 2018.11.5.)로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 마감 등

이용상태

공부상 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재경보장치 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건토지는 인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형연립주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측으로 강서로와 접하나 동측 및 남측은 시장으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 지역특화발전특구(2015-12-10), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간;2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임. 본건 테라스에 제시외건물㉠(판넬조 약3㎡),㉡(각파이프조 렉산지붕 약3㎡)이 소재함(후첨 내부구조도, 사진용지 참조)

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 718-19, 제이에스아이디움 제7층 제705호에 소재하는 연립주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12425 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 361,700,000원입니다.

본건의 토지 면적은 19.05㎡(약 5.76평)이며, 건물 면적은 33.79㎡(약 10.22평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물 사용승인일은 2018년 11월 5일이며, 철근콘크리트 구조입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치하며, 지하철 5호선 우장산역 서측에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

소로각지에 접해 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 을구 1번 주택임차권(윤은주)이며, 전입 및 확정일자가 2020년 10월 29일입니다.

본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금은 309,750,000원입니다.

등기부등본 상 을구 1번 임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

하지만 임차인 현황 표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수될 보증금 액수에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

채권자는 윤OO이며, 본건은 윤OO이 신청한 강제경매 사건입니다.

그 외 소유권 이전 등기, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등기가 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 연립주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 주변에 시장과 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

지하철 5호선 우장산역이 인접해 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

중요시설물보호지구(공항)에 해당하므로 항공기 소음 등 잠재적인 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 우장산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 노선도 다양합니다.

교육: 주변에 학교가 있을 것으로 예상되나, 상대보호구역 지정 여부에 대한 강서교육지원청 확인이 필요합니다.

편의시설: 인근 시장과 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구입 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 조용한 주거 환경을 제공하는 연립주택 단지 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(윤은주)의 보증금 문제입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '인수'로 기재된 임차권으로 인해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

약 6.00㎡(약 1.81평)의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 추가적인 비용 발생이나 법적 문제가 있을 수 있습니다.

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 접근성이 좋은 서울 강서구 내발산동의 연립주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

신축 연립주택으로 건물 상태는 좋을 것으로 예상되나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

제시외 건물 포함 및 토지거래허가구역 지정 등 추가적으로 고려해야 할 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 우장산역과의 거리가 가까워 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

신축 건물: 2018년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 건물입니다.

실거주 적합성: 약 10.22평의 전용 면적은 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 5월, 36.2㎡, 23,800만원)를 고려할 때, 본건(33.79㎡)의 시장 가치는 약 22,000만원 ~ 24,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 36,170만원으로 제시되었으나, 이는 시장 가치와 다소 차이가 있습니다.

가장 중요한 '인수 보증금'은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 판단합니다.

따라서, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 명도 관련 상황을 고려하고, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 본 건의 예상 입찰가를 28,000만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.