나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104212 [1] 서울특별시 관악구 신림동 465-23 정원빌라트 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 주를이루고 로변 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 신림역(지하철 2호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 6층 602호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비,소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 및 동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104212 (1)

* 물건종별: 다세대주택

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 465-23 정원빌라트 6층602호 (신주소: 서울특별시 관악구 관천로11길 53)

* 감정가: 376,000,000원

* 최저입찰가: (정보 없음, 감정가 또는 첫 경매일 기준)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지 면적: 20.92㎡ (약 6.33평)

* 건물 면적: 38.98㎡ (약 11.79평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 602호

* 사용승인일: 2014-06-17

* 토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등 특정 대상자 및 기간 지정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울 남부 초등학교 남측 인근에 위치

* 주위는 다세대주택, 단독주택이 주를 이루며 로변 근린생활시설이 혼재하는 주거지대

2.2. 교통상황

* 차량 출입 가능

* 인근에 버스정류장 소재

* 지하철 2호선 신림역 인근 (도보 거리 및 소요 시간 미상)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3 근저당 (채권자: 이영순, 채권액: 140,000,000원, 접수일자: 2021-12-10)

3.2. 인수되는 권리

* 없음. 임차인 김지현 씨는 대항력 있는 임차인이었으나, 물건명세서상 확약서를 제출하여 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하였으므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

* 등기부상 을구의 권리 및 병구의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 강제경매 신청 채권자가 말소될 권리를 포함하여 신청하였으므로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김지현)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-09

* 확정일자: 2021-05-24

* 대항력: 있음

* 참고사항: 확약서 제출로 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권 포기. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

* 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재

4.2. 상권 활성화 정도

* 주거지대 내 근린생활시설 혼재로 기본적인 상권 형성

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울남부초등학교 인근 (도보 거리 및 소요 시간 미상)

* 교육환경보호구역 내 위치 (최종 확인 필요)

5.2. 편의시설

* 인근 버스정류장

* 신림역 (지하철 2호선) 인근

5.3. 의료시설

* (정보 없음, 별도 검색 필요)

5.4. 공공시설

* (정보 없음, 별도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제한

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등 특정 대상자 및 기간 지정) - 개발 및 거래 시 제약 발생 가능성.

6.2. 건물 노후도

* 2014년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관리 필요.

6.3. 임차인 관련 사항

* 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인 명도 절차는 필요할 수 있음.

7. 주변 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 최근 거래 사례 분석

* 건물 면적 38.98㎡ (약 11.79평) 기준

* 2026년 7월 6일 거래된 '드림하우스'(신림동 561-1, 29.56㎡, 6층, 다세대): 32,000만원 (평당 약 3,579만원)

* 2026년 7월 6일 거래된 '제일빌라'(신림동 92-200, 30.92㎡, 1층, 다세대): 18,500만원 (평당 약 1,978만원)

* 2026년 7월 3일 거래된 '기풍홈타워'(신림동 534-13, 84.91㎡, 5층, 연립): 63,000만원 (평당 약 2,452만원) - 면적 차이 큼

7.2. 시세 분석

* 본건(6층, 38.98㎡)과 유사한 '드림하우스'(6층, 29.56㎡, 32,000만원) 사례를 기준으로 볼 때, 본건의 면적(약 11.79평)을 적용하면 시세는 약 42,200만원 이상으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 376,000,000원보다 높은 수준입니다.

7.3. 예상 입찰가

* 인수 부담이 없으므로, 시장 가치(약 42,200만원 이상)를 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 376,000,000원 보다 높은 가격에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 376,000,000원 ~ 410,000,000원

* 경쟁 상황, 물건의 최종 상태 점검 등을 통해 보수적으로 접근하거나, 적극적으로 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건의 장점

* 비교적 신축(2014년 준공) 건물.

* 신림역 인근의 양호한 입지.

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없는 명확한 권리관계.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

8.2. 물건의 단점 및 고려사항

* 감정가가 시장 시세보다 낮을 가능성 (시세 반영 필요).

* 주변 지역의 토지이용계획상의 제한 사항 존재.

* 명도 절차 발생 가능성.

8.3. 투자 관점

* 인수 부담 없는 상황에서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

* 신림역 주변 개발 호재 등을 고려한 장기적 투자 가치 검토.

9. 투자 포인트

9.1. 명확한 권리관계

* 임차인 확약서로 보증금 인수 의무 없음.

9.2. 양호한 입지

* 지하철 2호선 신림역 인근의 편리한 교통 및 주거 환경.

9.3. 신축급 건물

* 2014년 준공으로 유지보수 용이성.

10. 주변 환경 및 시설 (혐오시설 포함)

* 본 물건지 주변은 서울남부초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신림역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

* 다세대주택, 상가, 학교 등이 주를 이루며, 일반적인 도시 주거 지역에서 발견되는 시설들입니다.

* 현재까지 공개된 정보와 일반적인 검색 결과로는 주거 가치를 현저히 저해할 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 교육환경보호구역 내 위치하므로, 관련 법규 준수가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.