나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104177 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 157-3 엘지트윈텔2 5층511호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[포스코사거리] 북측 인근에 위치하고 있음 '테헤란로'와 '삼성로'의 노변으로 상업시설, 업무시설 등이 혼재하는 번화한 노변상업/업무지대임ㅍ

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며 근거리에 지하철2호선 '삼성역' / 지하철9호선 '삼성중앙역'이 인근에 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황 양호한 편임

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하7층/지상19층의 업무용 빌딩(집합건물) 내 제5층 제511호 1개호로 외벽 : 인조석타일 붙임 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 각 호별 인테리어 등임

이용상태

사무실 1개호로 이용 중임

설비내역

도시가스에 의한 중앙 공급형 난방으로 조사됨 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 업무용 집합건물 건부지로 이용 중임정방형 토지로 업무용 집합건물 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

서측으로 '삼성로' / 남측으로 '삼성로92길'에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 도로(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등임 #별첨한 토지이용계획확인서 참고바람

공부와의 차이

내부 인테리어등을 통해 주출입문의 위치, 일부 설비의 현황 등에 다소 차이가 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'인디자인월드와이드'가 사무실로 사용 중이며 구체적인 계약 내용 및 다른 업체와의 계약 여부 등은 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104177 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 157-3 엘지트윈텔2 5층511호

용도: 업무시설

감정가: 675,000,000원

토지면적: 9.53㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.525㎡ (약 2.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.28㎡ (약 22.77평)

건물지분: 75.28㎡ (약 22.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 LG트윈텔2 건물 내에 위치하고 있습니다.

'포스코사거리' 북측 인근으로, 서울의 대표적인 업무 및 상업 중심지인 '테헤란로'와 '삼성로'에 접해 있어 우수한 접근성을 자랑합니다.

대중교통 이용이 매우 편리하며, 지하철 2호선 '삼성역'과 9호선 '삼성중앙역'이 인근에 위치하고 있어 도보로 이용 가능합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

서측으로는 '삼성로', 남측으로는 '삼성로92길'에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

주변에는 현대백화점 무역센터점, 코엑스 등이 위치하여 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 및 명도에 신중한 접근이 필요합니다.

등기부 요약

- 2000-08-18: 공유자전원지분전부이전 (갑2)

- 2019-02-15: 소유권이전 (주식회사인디자인월드와이드) (갑5)

- 2022-08-26: 근저당권 설정 (세현자산관리대부주식회사, 117,300,000원) (을17)

- 2022-08-26: 소유권이전신탁 (주식회사무궁화 신탁) (갑6)

- 2025-10-23: 임의경매개시결정 (안양저축은행, 117,300,000원) (갑7) - 사건번호: 2025타경104177

- 2026-01-15: 근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 117,300,000원) (을17-2)

등기부채권 총액: 117,300,000원

임차인 현황

* (주)소이윅스엔터테인먼트

보증금: 0원

차임: 50,000원

사업일자: 2021-05-26

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원인 특이한 사례로, 상세 확인이 필요합니다.

* (주)인디자인월드와이드

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

사업일자: 2016-01-15

대항력: 있음

비고:

* (주)인디자인전시기획

보증금: 200,000,000원

차임: 100,000원

사업일자: 2008-07-30

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 있음

비고: 인수될 수 있는 보증금이 가장 큰 임차인입니다.

* 김 (아트비아)

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

사업일자: 2024-09-27

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고: 매각으로 인해 대항력은 소멸됩니다.

* 브레이니랩강소영

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

사업일자: 2014-02-20

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 바에 따라, 경매 절차에서 배당받을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 경우 변제받지 못하면 인수될 수 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 삼성동 일대는 강남의 핵심 업무지구 중 하나로, '테헤란로'를 중심으로 대기업, 금융기관, IT 관련 기업들이 밀집해 있습니다.

이로 인해 안정적인 사무실 임대 수요가 꾸준히 유지되고 있으며, 공실률이 낮아 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.

주변에 현대백화점, 코엑스 등 대형 상업 시설이 위치하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 이는 해당 상권의 활성화에 기여합니다.

지구단위계획구역(국제교류복합지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 높게 평가됩니다.

5. 생활정보

교통이 매우 편리하며, 삼성역과 삼성중앙역을 중심으로 광역 교통망 이용이 용이합니다.

대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 업무와 생활 모두 편리한 환경입니다.

강남의 중심부에 위치하여 문화, 여가 시설 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: (주)인디자인전시기획 (보증금 2억 원), (주)인디자인월드와이드 (보증금 1천만 원), 브레이니랩강소영 (보증금 1천만 원), (주)소이윅스엔터테인먼트 (보증금 0원)가 대항력을 가지고 있습니다. 특히 2억 원의 보증금을 가진 (주)인디자인전시기획의 경우, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. (주)소이윅스엔터테인먼트의 0원 보증금은 이례적이므로, 계약 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

공동담보 물건: 본 경매 물건 외 다른 담보가 설정된 공동담보 물건이 존재할 수 있어, 권리 관계 확인 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

토지 이용 계획 및 제한: 국제교류복합지구, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등은 향후 건물 증축, 개발 또는 거래 시 제약 조건으로 작용할 수 있습니다.

공부와의 차이: 내부 인테리어 등으로 주출입문 위치 및 일부 설비 현황에 다소 차이가 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 본 물건지 인근에 직접적으로 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강남 자원회수시설(소각 처리 시설)이 일원동에 위치해 있으나, 본 물건지와는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 삼성동의 최요지에 위치한 업무시설로서, 탁월한 입지와 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

테헤란로 대로변에 위치하여 인지도 및 가치가 높으며, 향후 국제교류복합지구 개발 등 지역 호재를 통한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 높은 보증금을 가진 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소이므로, 입찰 전 해당 임차인들과의 명도 협상 가능성 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 경매 배당 절차에 따른 예상이며, 실제 인수 여부는 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 강남 핵심 업무지구에 위치하여 투자 가치 및 향후 시세 상승 잠재력이 매우 높습니다.

안정적인 임대 수요: 법인 및 사업체 밀집 지역으로 안정적인 사무실 임대 수요가 지속적으로 유지됩니다.

개발 호재: 국제교류복합지구 개발 계획 등 지역 발전 가능성이 높습니다.

우수한 교통망: 지하철 더블역세권과 강남 주요 도로 접근 용이성은 투자 가치를 더욱 높입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 675,000,000원입니다.

물건의 입지와 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상도 고려해볼 수 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 부담 및 명도 관련 변수를 감안해야 합니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인과의 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 현재 시점에서는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 540,000,000원 ~ 607,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 임차인과의 협상 결과 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

정확한 임대차 계약 내용 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.