나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104199 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림역(2호선,신림선)' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역[신림역(2호선,신림선)]이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제3층 제305호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 공동주택 외 2 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104199 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층305호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 220,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 8.28㎡ (약 2.51평)

* 건물면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.4. 주요 특징

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권 없음)

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권

* 주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림역(2호선, 신림선)' 북서측 인근에 위치함.

* 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재함.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신림역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 신림역은 2호선과 신림선을 이용할 수 있어 서울 주요 도심 접근성이 좋음.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 대체로 사다리형 평지로, 공동주택 외 2개 건부지로 이용 중임.

* 북측으로 노폭 약 5m의 포장도로를 통해 출입함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11)임.

* 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트 관련) 및 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등 대상)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 8월 25일 접수된 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권 (을1)임.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑5(압류), 갑6(강제경매) 등은 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 집합건물 등기부요약상 '을2' 주택임차권(박명진)은 '인수'로 기재되어 있으나, 아래 '임차인 현황' 및 '물건명세서 참고사항'을 통해 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: ANASMOHTAUFIQ (A )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-09

* 대항력: 없음

* 임차인 2: RAHAYUDINADWI (R )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-25

* 대항력: 없음

* 임차인 3: 주택도시보증공사(박명진)

* 보증금: 211,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-14

* 확정일자: 2021-11-29

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부상 권리종류 '주택임차권', 금액 '211,000,000원', 말소 '인수' 기재 (등기구분 을2, 접수일자 2023-12-29)

3.3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-05-04

* 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.19.자)가 제출됨.

3.4. 권리분석 요약

* 총 등기부채권액: 1,011,000,000원

* 주택도시보증공사(박명진) 임차인의 대항력은 있으나, 제출된 확약서에 따라 매수인에게 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 신림역을 중심으로 형성된 상권에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많음.

* 다양한 상업 시설, 식당, 편의점 등이 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 주변 개발 계획

* 해당 물건은 지구단위계획구역 내에 위치하며, 향후 지역 개발 가능성이 있음.

* 신림역 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 주변에 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 있음.

5.2. 편의시설

* 신림역 인근에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 접근이 용이함.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보와 검색 결과 상, 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장단지 등)이 확인되지 않음. 다만, 관악구 전체적으로 1인 가구 비율이 높아 관련 지원 시설 등이 있을 수 있으나, 주거 환경에 부정적 영향을 주는 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 박명진)의 존재였으나, 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 인수 부담이 해소된 상황임.

* 만약 확약서의 효력이 의심되거나 추후 문제가 발생할 경우, 이에 대한 법적 검토 및 대응이 필요할 수 있음.

* 보증금 및 차임이 없는 두 명의 임차인(A , R )의 경우, 향후 점유 문제 발생 가능성은 낮으나, 명도 시 협조가 필요할 수 있음.

6.2. 권리관계 복잡성

* 여러 권리(근저당, 임차권, 압류, 강제경매)가 복합적으로 설정되어 있었으나, 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 예정임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 당초 대항력 있는 임차인으로 인해 부담이 예상되었으나, 해당 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출함으로써 낙찰자가 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본 물건의 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 역세권의 우수한 입지: 2호선 및 신림선 이용이 편리하여 서울 주요 지역 접근성이 뛰어남.

* 명도 부담 감소: 대항력 있는 임차인이 보증금반환청구권 포기 확약서를 제출하여, 명도 관련 위험 요소가 상당 부분 해소됨.

* 소형 면적의 오피스텔: 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자에 적합한 면적임.

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 투자 기회: (별도 시세 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세, 향후 시장 전망, 경매 시장 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어려우나, 다음과 같은 사항을 고려할 수 있습니다.

* 감정가: 220,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 확약서 제출로 인한 인수 부담 없음)

최근 신림역 인근 오피스텔의 매매가는 전용면적 약 6평(19.97㎡) 기준 2억 4천만원 이상(검색 결과)으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 전용 면적은 약 4.98평(16.45㎡)으로, 유사 면적의 시세와 본건의 감정가(220,000,000원)를 비교하여 경쟁력 있는 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 현 시세의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건은 명도 부담이 최소화된 점, 신림역 역세권의 입지적 강점 등을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 응찰하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산출하는 것이 필수적입니다.

따라서, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 정보를 면밀히 분석하고, 본 물건의 가치를 재평가하여 보수적으로 감정가의 90~100% 또는 그 이상을 고려한 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다. (예: 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.