나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104192 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 15층1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철2호선 서울대입구역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 서울대입구역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건 내 15층 1508호로서 외벽: 판넬, 몰탈위 페인팅 등 창호: 샷시창호.

이용상태

업무시설(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104192 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 866-11 관악맥스텔 15층1508호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 5.15㎡ (약 1.56평)

* 토지지분: 5.15㎡ (약 1.56평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.82㎡ (약 7.81평)

* 건물지분: 25.82㎡ (약 7.81평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOO

* 특이사항: 없음 (제공 정보 기준)

* 주의사항: 없음 (제공 정보 기준)

* 특수물건정보: 없음 (제공 정보 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 서울대입구역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1508호로서, 외벽은 판넬, 몰탈위 페인팅 등이며 창호는 샷시창호임.

* 이용상태: 업무시설로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 장방형의 토지로 업무시설의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권보존: 2003-05-19 접수 (손규표 외 7명)

* 공유자전원지분전부이전: 2003-05-27 접수 (김방)

* 근저당: 2018-08-23 접수 (투에스대부주식회사, 1,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 2018-08-23 접수 (국제자산신탁주식회사)

* 임의경매: 2025-10-24 접수 (케이드래곤대부, 106,106,739원, 말소) - 본 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 1,000,000원 (말소기준권리 근저당 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대내역: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 위치 및 주변 환경: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 서울대입구역 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 환경: 지하철 2호선 서울대입구역 및 다수의 노선버스 이용이 가능하여 교통 접근성이 양호함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:194m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역(주요산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 관련)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역을 중심으로 한 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물 등을 통해 기본적인 쇼핑, 식음, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거/업무 환경: 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 관련 인프라가 잘 갖추어져 있어 업무용 또는 소형 주거용으로 적합함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 내역 미상: 임차인 현황에 임대 내역이 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 인수되는 권리(대항력 등)에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요함. (단, 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원임.)

* 토지 이용 계획상의 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 존재하여 향후 건물 이용, 증축, 개축, 재건축 및 매매 시 제약이 따를 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 '물건명세서 참고사항'에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목의 '지상권 개요' 및 '비고' 란이 비어있어, 소멸되지 않는 권리가 존재하는지 여부에 대한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동, 지하철 2호선 서울대입구역 역세권에 위치한 오피스텔(업무시설)입니다. 교통 편리성과 주변 상업/업무 시설 밀집이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 건물은 2003년에 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정성이 있으며 15층 건물 중 15층에 위치하여 조망이나 채광 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황의 미상 정보와 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무를 반드시 확인해야 합니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 다수의 토지이용계획상의 제한과 임대 내역 미상으로 인한 불확실성입니다.

* 감정가는 1억 4,800만원이지만, 최근 실거래가는 1억 2,000만원에서 1억 3,500만원 수준으로, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 인근으로, 직장인 및 학생 등 풍부한 임대 수요 확보가 가능하며 환금성이 유리합니다.

* 업무 및 상업 복합 지역: 주변에 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 관련 업종 종사자의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적 경쟁력: 전용면적 25.82㎡(약 7.81평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 및 소규모 사업자의 니즈를 충족시킬 수 있어 경쟁력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월: 13,500만원 (9층, 중개거래)

* 2026년 3월: 13,000만원 (4층, 중개거래)

* 2026년 4월: 12,000만원 (10층, 직거래)

* 현재 감정가는 148,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 사례를 보면, 120,000,000원부터 135,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌으며, 가장 최근 거래가(2026년 4월)는 12,000만원입니다.

* 감정가가 최근 실거래가보다 2,800만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

* 본 물건은 15층으로 고층에 해당하나, 임대 내역 미상, 토지이용계획상의 제한 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 최근 거래가 하한선인 1억 2,000만원을 기준으로 하되, 고층이라는 이점을 감안하여 약간의 상향 조정 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 1억 2,500만원 ~ 1억 3,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (이는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가 확인 후 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.