나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104079 [1] 서울특별시 서초구 방배동 765-32 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동에 소재하며 '경문고등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 주상용건물, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4ㆍ7호선: 이수역)이 소재하는 등 대중교통 이용편의는 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중인 것으로 추정됨.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠~㉢이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 '사진용지' 참조바람)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 기와지붕 지하1층/지상2층건물로서, (사용승인일 : 1976.12.10) 외벽 : 조적조 및 페인팅 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 및 PVC 샷시 마감 등으로 추정됨.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 일부 난방시설 등이 구비된 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉢이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 '사진용지' 참조바람)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104079 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 765-32 (신주소: 서울특별시 서초구 동광로1길 49)

용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 일반음식점 등)

감정가: 3,500,090,710원

토지면적: 146.20㎡ (약 44.22평)

건물면적: 160.87㎡ (약 48.66평)

제시외 건물면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO

건물 정보:

구조: 시멘트벽돌조 기와지붕 지하1층/지상2층

사용승인일: 1976년 12월 10일

건축면적: 85.03㎡

총연면적: 160.87㎡

특이사항: 공유물분할 경매, 제시외 건물 포함 일괄매각.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 서초구 방배동, 경문고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주상용, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 형태: 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용 중으로 추정됩니다.

도로 접근성: 본건 동측으로 노폭 약 5미터 도로에 접해 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4, 7호선 이수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획:

도시지역, 제3종일반주거지역

기타 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (다수 지정 기간 포함)

1.2. 권리분석

경매 구분: 본건은 공유물분할을 위한 경매로, 지분 소유자 간의 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

말소기준권리: 2021년 8월 17일 접수된 신한은행 근저당권(2,040,000,000원)이 말소기준권리이며, 이에 따른 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 베이글인원더랜드

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 윤주원

보증금: 75,000,000원, 차임: 1,000,000원

전입/확정일자: 2025년 12월 2일, 배당신고일자: 2025년 12월 3일, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사무나드

보증금: 50,000,000원, 차임: 1,000,000원

전입일자: 2025년 12월 18일, 확정일자: 2025년 12월 30일, 배당신고일자: 2026년 1월 12일, 대항력: 없음

* 임차인: 화방

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 2,040,000,000원.

1.3. 상권분석

지역 특성: 서울 서초구 방배동은 고급 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 곳으로, 특히 이수역 주변은 교통의 요지로서 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

본건 주변: 주상용 건물, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 음식점, 기타 서비스 업종의 영업이 가능합니다.

상권 잠재력: 이수역을 중심으로 한 유동인구와 배후 주거지의 소비력을 바탕으로 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다. 주변에 다양한 종류의 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 4, 7호선 이수역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

교육: 경문고등학교가 인근에 위치하며, 이는 상대보호구역 지정 사유 중 하나입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등의 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 서리풀공원이 인근에 위치하여 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할 경매: 경매 절차 외 별도로 지분 소유자 간의 복잡한 협의 과정이 필요할 수 있으며, 이는 낙찰 후 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후화: 1976년 사용승인된 건물로 약 50년의 건축 연도를 가지고 있어, 향후 유지보수 또는 리모델링/재건축에 대한 고려가 필요합니다.

제시외 건물: 제시외 건물 21.00㎡ (약 6.35평)가 포함되어 일괄매각되므로, 해당 부분에 대한 철거 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등 다양한 개발 및 건축 관련 규제가 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 지정 기간 내에 토지거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있으며, 외국인 및 특정 용도(아파트) 부지에 대한 규제가 있습니다.

임대차 관계: 현재 파악된 임차인 전원 대항력이 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 방배동 이수역 역세권에 위치한 근린생활시설로, 지역 내 교통 및 상업 인프라가 비교적 잘 갖춰진 입지에 있습니다.

공유물분할 경매라는 특수한 물건으로, 낙찰자는 지분 소유자들과의 원만한 협의가 중요합니다.

건물 노후화 및 다양한 토지이용 규제는 향후 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다.

현재까지 파악된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 4, 7호선 이수역을 도보로 이용할 수 있는 뛰어난 교통 편의성.

지역 가치: 방배동이라는 지리적 이점과 함께 이수역 주변의 상권 활성화로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

용도 적합성: 근린생활시설로서 지역 주민 및 역 이용객을 대상으로 하는 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 위에서 분석된 물건의 권리관계, 입지, 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히 공유물분할 경매의 특성상, 낙찰 후 지분 소유자들과의 원만한 협의를 위한 여유 자금을 확보하는 것이 중요합니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가(3,500,090,710원)를 기준으로 시장 상황과 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.