나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104194 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 OOOOOO OOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '지하철 강남역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 2호선, 신분당선(강남역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상15층 건물 내 제14층 제1416호로서, (사용승인일 2014.06.26.) 외벽:외장타일 및 돌붙임 마감 등 창고:샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 등고평탄한 가장형의 토지로 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104194 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 825-24 강남역효성해링턴타워더퍼스트 14층1416호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 2억 6,500만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물 정보:

* 준공일자: 2014년 06월 26일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 15층 (본건 14층)

* 전체 호실 수: 420호

* 면적 정보:

* 토지면적: 3.71㎡ (약 1.12평)

* 건물 전용면적: 24.77㎡ (약 7.49평)

* 건물 총 면적 (연면적): 23,101.03㎡ (약 6,991.45평)

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 강남역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 오피스텔, 각종 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대에 속해 있으며, 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 신분당선(강남역)과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 05일 서민금융진흥원의 가압류 (갑6) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리(갑6) 이하의 모든 권리(갑7, 갑8, 갑9 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 채권자 박OO(박정원)의 강제경매 신청(갑9)도 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 현재까지 확인된 바로는 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (별도 확인 필요)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 박 이 존재합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 박 (박정원)

* 보증금: 2억 7,000만원

* 차임: 0원 (무상 임대차 또는 특수관계 추정)

* 전입일자: 2022년 03월 03일

* 배당신고일자: 2025년 10월 23일

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인 박 은 전입일자(2022.03.03)가 말소기준권리(2023.09.05)보다 앞서 대항력이 있으므로, 보증금 2억 7,000만원에 대한 배당이 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 본건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크이므로, 최종 인수 여부 및 배당 관련 사항은 법원 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대한민국 최대 상업 및 업무 중심지 중 하나인 강남역 인근의 활발한 상업 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다수의 오피스텔, 일반상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 매우 풍부하며, 이는 오피스텔의 임대 수요가 높음을 시사합니다.

* 대형 오피스 빌딩 및 쇼핑, 문화 시설이 밀집해 있어 임대 수익 창출 및 향후 자산 가치 상승에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선, 신분당선 강남역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 광역 및 시내버스 노선이 인접해 있어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 강남역 주변의 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 은행, 각종 프랜차이즈 레스토랑 등 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 학원가가 형성되어 있으며, 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경 역시 양호합니다.

* 녹지공간: 도심 내 상업지구의 특성상 대규모 녹지 공간은 부족할 수 있으나, 도심 속 쾌적성을 위한 소규모 공원이나 가로수길 등이 조성되어 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 리스크: 임차인 박 의 보증금 2억 7,000만원 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 제공되었으나, 배당 상황에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 외국인 및 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26~2026.12.31) 동안 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 도시 생활의 불편함: 강남역 인근 상가지대의 특성상 소음, 교통 체증, 다소 복잡한 주거 환경 등의 도시 생활의 불편함이 존재할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2014년 준공된 건물로, 향후 건물 유지 보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대한민국 최고의 입지 중 하나인 강남역 역세권에 위치하여 탁월한 가치를 지니고 있습니다.

* 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보 또는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 중요한 변수이므로, 보증금 인수 조건 및 법원 배당 관련 사항에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

* 감정가는 최근 실거래가 수준과 부합하는 것으로 보이며, 법적 절차를 통해 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대한민국 경제 및 비즈니스의 중심지, 강남역의 탁월한 접근성.

* 사통팔달 교통망: 지하철 2호선, 신분당선 이용 편리, 광역 교통망 우수.

* 풍부한 배후수요: 다수의 오피스 빌딩, 대기업 본사, 상업 시설 밀집으로 인한 안정적인 임대 수요.

* 투자 안정성: 이미 검증된 강남 상권의 기반을 바탕으로 비교적 안정적인 투자 가능.

* 미래 가치 상승 잠재력: 지속적인 강남권 개발 및 교통 인프라 개선으로 인한 추가적인 자산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2억 6,500만원

* 최근 매매 사례 분석 (JSON 정보 기준):

* 2025년 11월, 12층, 25.46㎡: 2억 6,000만원

* 2025년 12월, 15층, 25.73㎡: 2억 6,700만원

* 2025년 12월, 10층, 24.71㎡: 2억 4,600만원

* 위 최근 3건의 평균 매매가는 약 2억 5,767만원입니다.

* 본 물건(14층, 24.77㎡)은 최근 매매 사례의 중간층에 해당하며, 감정가(2억 6,500만원)는 해당 범위 내에 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(보증금 2억 7,000만원)의 존재로 인해 실제 인수 여부에 따라 낙찰가의 실질 부담액이 크게 달라집니다. 만약 보증금 2억 7,000만원을 인수해야 한다면, 본건에 대한 입찰은 매우 신중해야 하며, 낙찰가격을 1억 5,000만원 이하로 낮추거나, 인수 조건을 명확히 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 현명합니다.

* '인수 보증금 0원' 정보를 신뢰하고, 보증금 미인수 조건으로 입찰가를 산정할 경우:

* 최근 매매가 평균치 및 감정가를 고려하여, 2억 5,000만원 ~ 2억 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 법원의 '인수 보증금 0원' 판단을 근거로, 2억 6,000만원 을 적정 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 이 가격대는 최근 매매 사례의 중간값이며, 감정가와도 유사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.