나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104211 [1] 서울특별시 종로구 체부동 168-1 부원빌라 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 필운동 소재 "서울매동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 본건 인근에 버스정류장 및 지하철역(3호선 '경복궁역')이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 3층건물 내 제지하층 제2호(현황 '102호'로 표시)로서, (사용승인일:1993.09.24) -외벽: 적벽돌 마감 등, -창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측,남측 으로 노폭 약2~3미터 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2016-03-09)(7층이하) , 지구단위계획구역(2016-07-14)(경복궁서측 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세종유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(경복궁서측 주거환경관리사업구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(2019-08-09)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하층2호로 등재되어 있으나, 현황 '102호'로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104211 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 체부동 168-1 부원빌라 지하층2호

용도: 다세대주택

감정가: 317,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

토지지분: 33.06㎡ (약 10.00평)

건물면적: 51.63㎡ (약 15.62평)

건물지분: 51.63㎡ (약 15.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 종로구 체부동에 소재하며, "서울매동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건은 북측, 동측, 남측으로 폭 약 2~3미터 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 '경복궁역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021년 6월 17일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(2022카단102391)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 확인된 압류, 가압류, 주택임차권(말소 예정) 등이 소멸 대상입니다.

3.2. 인수되는 권리

주의사항 및 임차인 현황에 따르면, 임차보증금 반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

그 외 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김현우)

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 1월 29일

확정일자: 2020년 12월 22일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

임차인의 이름은 김 로 마스킹 처리됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 종로구 체부동 일대는 전통적인 주거지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

특히 '정비구역(경복궁서측 주거환경관리사업구역)'으로 지정되어 있어 향후 도시 재생 및 환경 개선 사업을 통한 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 지구보다는 주거 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

'경복궁역'이라는 지하철역이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리하며, 관광객 및 방문객의 유입도 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 3호선 경복궁역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육 시설: 서울매동초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 도시 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 서울도심 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 향후 정비사업 진행 여부 및 방식에 따라 건물 가치 변동 가능성이 있습니다. 사업이 장기간 지연되거나 계획이 변경될 경우 예상치 못한 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1993년에 건축되어 건물이 노후된 편이므로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시 계획 및 법적 제한이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역은 외국인 등 특정 대상에게 적용될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지하층2호로 등재되어 있으나 현황 102호로 표시되어 있어, 실제 이용 시 혼선이나 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: HUG가 임차인으로 명시되어 있으나, 그 외 임대 관계는 파악되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, HUG 보증금은 인수 조건이 아님)

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심부인 종로구에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 경복궁역 인근이라는 교통의 편리성과 서울매동초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점을 가지고 있습니다.

특히 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 도시 재생 사업을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

또한, 주택도시보증공사가 임차인으로 있으나 보증금 인수 조건이 아니므로, 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 건물의 노후화, 다양한 도시 계획 및 법적 제한, 공부와의 차이 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울 중심부, 종로구, 경복궁역 역세권의 희소성 높은 입지.

* 개발 잠재력: '정비구역' 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 명확한 권리 관계: 매수인이 인수하는 보증금이 없어 투자 위험 감소.

* 교육 및 생활 편의: 초등학교 인접 및 주변 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 317,000,000원이며, 동일 건물(부원빌라 168-1)의 1층(전용면적 52.92㎡)이 2026년 3월 3일 350,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 지하층(전용면적 51.63㎡)임을 감안할 때, 1층 거래 사례 대비 통상적인 하락률(약 15~25%)을 적용하면 262,500,000원 ~ 297,500,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

하지만, 감정가(317,000,000원)가 제시되었고, '정비구역' 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대감, 그리고 종로구 중심지라는 점을 고려할 때 실제 시장에서는 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세 및 잠재 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 315,000,000원으로 산정합니다.

이는 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려한 보수적인 접근이며, 투자 목적 및 경매 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.