나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82208 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 886-1 화서역 현대벽산 348동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82208 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 886-1 화서역 현대벽산 348동 10층1002호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경82208
• 주소: 경기도 수원시 장안구 정자천로188번길 64, 348동 10층1002호 (정자동,화서역 현대벽산)
• 감정가: 393,000,000원
• 최저가: 275,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

수원지방법원 경매15계 2024타경82208 | 소재지: 경기도 수원시 장안구 정자천로188번길 64, 348동 10층1002호 (정자동,화서역 현대벽산) | 감정가: 393,000,000원 | 최저가: 275,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 대상 정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경82208 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다. 경기도 수원시 장안구 정자동 886-1 소재 화서역 현대벽산 아파트 348동 10층 1002호가 매각 대상이며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 3억 9,300만 원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 32.40㎡, 건물면적(전용면적)은 59.88㎡입니다. 본건은 16층 건물 중 10층에 위치하고 있으며, 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 경사스라브지붕입니다.

2. 입지조건

2.1. 주거 환경 및 교통

본건은 수원시 장안구 정자동 소재 '장안고등학교' 동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지를 중심으로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 성숙한 주거 지역입니다. 주위환경 및 제반 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건은 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(정자지구) 내에 위치하여 주거 용도로서의 밀도와 안정성이 확보된 지역입니다. 북서측, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 형태 및 소유 관계

본건은 채권자 큰OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 일반적인 아파트 경매 형태이므로, 소유권 이전에 있어 복잡한 문제는 없습니다. 특이사항 및 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어 권리상의 하자는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 조사 시 점유 상태를 명확히 파악하지 못했음을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 점유 관계(소유자 점유, 임차인 점유 등)를 반드시 확인해야 하며, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따라 명도 책임 및 추가 비용(보증금 인수 등)이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본 아파트단지는 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 단지 인근으로 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활의 편의성은 보통 수준 이상으로 판단됩니다. 상권 자체는 대규모 상업시설보다는 주거 편의시설 위주로 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 기타 설비

본건은 '장안고등학교'와 '명인초등학교' 등의 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치하고 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 내부 이용상태는 방 3개, 욕실 2개 등의 일반적인 아파트 구조이며, 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 명도(인도) 리스크입니다. 낙찰 후 소유자 또는 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 입찰 전 정확한 현장 조사(점유자 확인)가 필수적입니다.

6.2. 개발 제한 요소

토지이용계획상 명인초등학교 및 장안고등학교 관련 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 학교 환경을 보호하기 위한 규제로, 향후 주변의 개발 행위나 용도 변경에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이미 건축된 아파트의 주거용도 이용에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

7. 종합 의견

7.1. 투자 적격성 판단

본 물건은 수원시 장안구 정자동의 대규모 아파트단지 내에 위치하며, 제3종일반주거지역에 속하는 등 주거 안정성이 뛰어난 실거주 및 투자 목적의 아파트입니다. 감정가가 합리적인 수준에서 책정되었으나, 현재의 시장 가격과 비교하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경이 양호하여 실수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점 요약

최고의 입지: 장안구 정자동 내 안정된 아파트 주거 환경과 양호한 교육 시설 근접성.

용도 안정성: 제3종일반주거지역에 속하며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 단순함.

실수요 확보: 59.88㎡ 면적의 방 3개 구조로, 소형 아파트 실수요자에게 선호도가 높은 면적대임.

감정가 기준: 현재 시장 상황을 고려하여 보수적 혹은 공격적인 입찰가 산정의 기준점이 됨.

법원 정보

수원지방법원 경매15계