나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562349 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 227-30 라동 1층105호 연립주택 경매
매각기일: 2025-12-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562349 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 227-30 라동 1층105호 연립주택 경매
- 사건번호: 2024타경562349
- 주소: 인천광역시 미추홀구 주안로90번길 11, 라동 1층105호
- 감정가: 236,000,000원
- 최저가: 165,200,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 연립주택
인천지방법원 경매25계 2024타경562349 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안로90번길 11, 라동 1층105호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 165,200,000원 | 용도: 연립주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 인천지방법원 2024타경562349 (1)
소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 227-30 라동 1층 105호
용도: 연립주택
감정가: 236,000,000원
토지면적: 40.70㎡ (약 12.31평)
건물면적: 66.11㎡ (약 20.00평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물 내 제라동 제1층 제105호, 사용승인일 1979.04.24
주의사항: 본건 부동산 등기사항전부증명서상 전유부분으로 지하실 면적(10.54㎡)이 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있는 바, 집합건축물대장상 전용면적을 기준으로 감정평가함.
1.2. 입지조건
대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남동측 인근에 위치합니다.
주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.
인천 미추홀구 주안동 227-30 인근 지역은 주안역에서 도보로 접근 가능한 거리에 있으며, 주변에 상업시설, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 생활이 편리한 것으로 파악됩니다.
대상 물건 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.
토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 현재 연립주택의 건부지로 이용 중입니다.
대상 물건 서측으로는 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.
토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 채권자의 신청에 의해 매각됩니다.
주의사항으로, 본건 부동산 등기사항전부증명서상 전유부분으로 등재된 지하실 면적(10.54㎡)이 집합건축물대장상에는 공용부분으로 등재되어 있습니다. 이에 따라 집합건축물대장상 전용면적을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 이 부분은 실제 건물 이용 및 권리 관계에 있어 명확한 확인이 필요한 사항입니다.
소유자 및 채무자가 '망OOOOOOOOOOOOOOOOO'으로 표기되어 있어, 사망자로 인한 상속 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 상속인 확인, 상속재산 분할, 상속등기 등의 절차가 진행되었거나 필요할 수 있으며, 이에 대한 법적 검토가 요구됩니다.
말소기준권리는 임의경매이므로 최초 근저당권 또는 이에 준하는 권리일 것으로 추정되나, 상세한 권리 분석은 등기사항전부증명서 및 관련 서류를 통해 별도 확인이 반드시 필요합니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 소재한 주안동 일대는 인천의 주요 교통 허브인 주안역을 중심으로 발달된 상업 및 주거 복합지역입니다.
주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 다양한 형태의 주거 시설이 혼재하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.
주안역을 이용하는 풍부한 유동인구와 더불어, 대중교통의 편리성은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.
상업시설, 병원, 은행, 문화시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 지역 주민들의 생활 만족도가 높을 것으로 보입니다.
다만, 과거 연구에 따르면 주안역 상권은 경기 침체와 온라인 쇼핑 증가 등으로 인해 매출액 감소 추세를 보이기도 했습니다.
1.5. 생활정보
교통: 인천을 대표하는 교통 요지 중 하나인 주안역을 도보로 이용 가능하며, 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.
편의시설: 주안역 주변으로는 롯데백화점, CGV 영화관, 각종 병원(종합병원 포함), 은행, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페 등 생활 편의 시설이 풍부하게 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 모든 편의를 쉽게 누릴 수 있습니다.
교육시설: 주안동 227-30 인근에는 주안초등학교, 인천고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.
의료시설: 주안역 주변에 다수의 종합병원 및 의원이 위치하고 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.
1.6. 잠재적 리스크
건축물대장 및 등기부 간 면적 불일치: 본건의 가장 큰 주의사항은 등기부상 지하실 면적이 건축물대장상 공용부분으로 처리되어 있다는 점입니다. 이로 인해 실제 전용면적의 해석, 재산권 행사, 향후 매각 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 법적, 실무적 검토가 필수적입니다.
건축물 노후화: 1979년 4월 24일 사용승인을 받은 건물로, 건축된 지 40년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수, 수리, 리모델링 등에 상당한 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.
임대관계 미상: 현재 물건의 임대차 관계가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정에서 기존 임차인과의 마찰이나 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.
소유자 사망: 소유자가 사망자로 명시되어 있어, 상속인들의 존재 및 상속재산 처리 과정에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 물건의 소유권 이전 과정에 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.
혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 주소지(인천 미추홀구 주안동 227-30) 인근 반경 1km 내 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 쓰레기 소각장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 오래된 공업 지역의 일부 시설이 혼재되어 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 인천의 핵심 교통 허브인 주안역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있어 생활 편의성이 높고, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.
하지만, 건축물대장과 등기부상 면적 차이, 40년 이상 경과한 건물 노후화, 임대관계 미확인, 소유자 사망으로 인한 상속 문제 등 잠재적 리스크 요인들이 분명히 존재합니다. 이러한 리스크들은 낙찰 이후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.
리스크 요인들을 충분히 인지하고, 면밀한 법적, 현장 조사를 통해 명확히 파악한다면, 주안역 역세권의 입지적 가치를 바탕으로 가치를 재창출할 수 있는 투자 기회가 될 수 있을 것입니다.
1.8. 투자 포인트
최고의 입지: 인천의 주요 교통 허브인 주안역 초역세권으로, 탁월한 대중교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.
역세권 개발 잠재력: 주안역 주변은 인천 내 주요 상권 중 하나로, 꾸준한 소비 수요가 뒷받침되고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.
안정적인 수요: 주거와 상업 기능이 혼재된 지역 특성상, 꾸준한 주거 및 상업 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.
가격 메리트: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 입지적 가치와 더불어 시세차익을 기대해볼 수 있습니다. (단, 권리분석 및 현장 확인 결과에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.)
법원 정보
인천지방법원 경매25계