나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61276 [1] 충청남도 당진시 채운동 1127 당진채운코아루1차 104동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 "채운5통마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트 소재 토지까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 아파트로서
외벽 : 적벽돌, 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
바닥 : 장판깔기 및 일부 타일 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장 평면도상 아파트 1세대(현관, 침실4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니3, 드레스룸 등)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대체로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 상대보호구역(2024-09-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-24)(당진정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-09-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(국도32호선)<도로법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-선순위 전세권자 겸 임차인은 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하고 전세권자로서의 지위에 기하여 배당 요구를 한 것은 아니므로 위 을구 순위 2번 전세권설정등기(2015.11.12.제58286호)는 매수인에게 인수됨(임차인이 배당요구를 하였으나 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서산지원 2024타경61276 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 채운동 1127 당진채운코아루1차 104동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 231,000,000원

* 토지면적: 70.76㎡ (약 21.41평)

* 건물면적: 120.16㎡ (약 36.35평)

* 토지지분: 70.7601㎡

* 건물지분: 120.155㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 구OO (등기부상 채권자는 구본성으로 확인됨)

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 "채운5통마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건 아파트 소재 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 대체로 왕복 2차선의 포장도로가 소재합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변에는 아파트 단지, 학교(당진정보고등학교, 당진중학교, 당진고등학교 등), 상업시설이 혼재되어 있습니다. 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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* 권리분석 개요: 본 물건은 대항력 있는 임차인과 선순위 전세권이 존재합니다. 특히, 을구 순위 2번 전세권설정등기(2015.11.12. 제58286호, 230,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 조건입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 구 성

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-26

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 말소기준권리인 전세권의 권리자와 동일인으로 추정되며, 전세권자로서의 지위와 임차인으로서의 대항력을 모두 가지고 있습니다.

* 전세권 분석: 을구 순위 2번 전세권설정등기(2015.11.12. 접수 제58286호)는 말소기준권리이나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 해당 전세금 230,000,000원은 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담입니다.

* 인수되는 보증금 합계: 230,000,000원 (선순위 전세권)

4. 상권분석

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* 지역 특성: 본건은 충청남도 당진시 채운동에 위치한 아파트로, 주변에 학교 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 주거 지역입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 관련 도로법 및 하수도법 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역으로도 지정되어 있어 지역 개발 및 이용에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 당진채운코아루1차

* 사용승인일: 2010년 03월 30일

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 350세대

* 해당 호수: 104동 4층 404호

* 전용면적: 120.155㎡ (약 36.35평)

* 건물면적 (분양면적 추정): 120.16㎡ (약 36.35평)

* 최고층/최저층: 20층 / 2층

* 주차대수: 총 109대 (지상 4대, 지하 105대)

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수 설비, 옥내 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 인수되는 전세금 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 230,000,000원의 선순위 전세권 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 최근 거래가 및 감정평가액을 상회하므로, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 전세권자 겸 임차인이 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: '임대관계는 미상임'이라는 특이사항은, 명시된 임차인/전세권자 외의 다른 임대 관계는 확인할 수 없음을 의미하나, 명확한 인수 부담이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 당진시에 위치한 비교적 신축 연도의 아파트이나, 230,000,000원에 달하는 선순위 전세권 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다. 해당 인수 부담액이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 투자로서 접근하기 위해서는 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰하여 인수 부담액을 고려한 총 비용을 시장 가치 이하로 맞춰야 하는 고위험-고수익 또는 시세차익보다는 장기 보유를 고려한 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 아파트 단지 규모: 당진채운코아루1차는 350세대의 비교적 규모 있는 아파트 단지로, 기본적인 주거 편의성이 갖춰져 있습니다.

* 대형 평수: 120.155㎡ (약 36.35평)의 넓은 전용면적은 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 낙찰가 경쟁률 예상: 높은 인수 부담액으로 인해 일반적인 경매 투자자들의 참여가 저조할 것으로 예상되어, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 시세 분석: 최근 2026년 3월, 4월, 6월 거래 사례를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(120.155㎡)의 거래가는 22,000,000원에서 22,500,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 231,000,000원입니다.

* 인수 보증금 고려: 230,000,000원의 선순위 전세권 인수 부담이 존재하며, 이는 최근 시세 및 감정가보다 높은 금액입니다. 따라서 본 건의 실질적인 가치는 감정가 또는 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 평가됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 인수 보증금(230,000,000원)이 시장 가치(약 220,000,000원~225,000,000원)보다 높으므로, 네거티브 에쿼티(Negative Equity) 상황입니다. 이러한 경우, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 최대한 낮추는 것이 중요합니다. 감정가(231,000,000원) 수준에서 총 취득 비용을 맞추기 위한 입찰가는 약 1,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 1,000,000원 (입찰가 1,000,000원 + 인수 보증금 230,000,000원 = 총 취득 비용 약 231,000,000원)

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