나이스옥션 법원경매 울산 2023타경714 [1] 경상남도 양산시 하북면 백록리 830-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경714 [1] 경상남도 양산시 하북면 백록리 830-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경714
• 주소: 경상남도 양산시 하북면 백록리 830-1
• 감정가: 1,560,607,400원
• 최저가: 1,092,425,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매1계 2023타경714 | 소재지: 경상남도 양산시 하북면 백록리 830-1 | 감정가: 1,560,607,400원 | 최저가: 1,092,425,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2023타경714 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 울산지방법원에서 진행하는 2023타경714 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 울산지방법원 2023타경714 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 백록리 830-1

용도: 단독주택

감정가: 1,560,607,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 망 OOOOOOOOOOOOO

채권자: 웅 OOOOOOO

토지 정보

토지면적: 3645.00㎡ (약 1102.8평)

토지 지분율: 364500 (일괄매각 대상 토지의 전체 면적을 의미하는 것으로 보입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보

건물면적: 158.40㎡ (약 47.9평)

건물 지분율: 15840 (일괄매각 대상 건물의 전체 면적을 의미하는 것으로 보입니다.)

건물 제시외면적: 224.80㎡ (약 67.9평)

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 단독주택입니다. 총 감정평가액은 1,560,607,400원입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 기와지붕의 2층 단독주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 치장벽돌, 내벽은 벽지바름 및 타일, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 면적은 158.40㎡ (약 47.9평)이며, 이 외에도 224.80㎡ (약 67.9평)에 달하는 제시외 건물, 화단, 데크, 대문 등이 소재하고 있어 이 모두가 일괄 매각에 포함됩니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 하북면 백록리에 위치하며, "중리마을" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역으로, 전원생활에 적합한 조용하고 자연 친화적인 환경을 자랑합니다.

교통 상황 면에서는 기호 1-4번 토지는 차량 진입이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 기호 5번 토지는 소형 차량 진입이 가능하지만, 기호 6번 토지는 차량 진입이 불가능한 맹지에 해당합니다.

토지의 형태는 완경사지대에 위치하며, 기호 1번 토지는 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중입니다. 기호 2, 3, 4, 5번 토지는 부정형으로 도로 및 기타 용도로 활용되고 있으며, 기호 6번 토지는 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태로는 기호 1번과 3번 토지는 남측으로 폭 약 3m의 도로에 접해 있고, 기호 2번과 4번 토지는 본 건 토지 자체가 약 3m 폭의 도로 역할을 하고 있습니다. 기호 5번 토지는 폭 약 2m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 기호 1-5번 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다. 기호 6번 토지 또한 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)이며, 임업용산지로도 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 현재 소유자는 김OO이며, 채무자는 망 OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 웅 OOOOOOO입니다.

권리 분석 시 주요 사항으로는 농지(목록 4번) 취득 시 '농지취득자격증명' 발급이 필수적이며, '맹지'(목록 7번)인 토지의 도로 접근성 문제를 확인해야 합니다. 본 건은 토지와 건물, 제시외 건물 등이 일괄 매각되는 물건입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 양산시 하북면 백록리 지역은 자연녹지지역으로 분류되어, 주로 단독주택, 농경지, 임야 등 자연 환경을 기반으로 한 토지 이용이 이루어지고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 복잡한 도심 상권과는 거리가 있으며, 인근 '중리마을'을 중심으로 한 지역 커뮤니티가 형성되어 있습니다. 또한, 통도사, 내원사 등 유명 관광지가 인접해 있어, 관련 관광객을 위한 편의 시설(예: 바베큐장)이 일부 운영되고 있는 것을 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단독주택으로서 넓은 토지와 함께 한적하고 쾌적한 자연 속에서의 생활을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 일부 토지(기호 6번)는 차량 진입이 어렵고, 전반적인 도로 접근성이 제한적일 수 있어 일상생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용을 위해서는 차량이 필수적일 것으로 예상됩니다. 통도사 등 주변 관광지와는 접근성이 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 본 물건 중 농지(목록 4번)에 대한 낙찰자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

2. 맹지(목록 7번): 해당 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 건축, 개발 등에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

3. 가축사육제한구역: 해당 지역은 자연녹지지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 사업을 진행하기 어렵습니다.

4. 제시외 건물 존재: 224.80㎡ (약 67.9평)에 달하는 제시외 건물, 화단, 데크 등이 소재하고 있으며, 이와 관련된 법적 문제(무허가 건물, 철거 명령, 원상복구 의무 등)가 발생할 가능성이 있습니다.

5. 차량 접근 제한: 기호 6번 토지는 차량 진입이 불가능하여 접근성이 매우 낮습니다.

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 현재까지 발견되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 양산시 하북면의 광활한 토지(3645.00㎡, 약 1102.8평)와 함께 다수의 제시외 건물(224.80㎡, 약 67.9평)을 포함하고 있는 단독주택 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적은 전원주택 신축, 주말 농장, 또는 기타 시설로의 활용 가능성을 시사합니다. 또한, 일괄 매각 대상이라는 점에서 권리 분석이 비교적 단순할 수 있습니다.

하지만, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 차량 진입 제한, 제시외 건물의 법적 문제 등 투자 또는 실거주 시 반드시 고려해야 할 중대한 제약 사항들이 존재합니다. 특히 맹지인 토지의 활용 방안과 제시외 건물의 정확한 현황 파악은 본 물건 투자의 성패를 가르는 중요한 요소가 될 것입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 3645.00㎡ (약 1102.8평)의 상당한 면적은 활용 가치 증대의 기회를 제공합니다.

2. 자연 친화적 환경: 양산시 하북면의 쾌적하고 조용한 자연 속 입지는 전원생활을 꿈꾸거나 심신을 치유할 수 있는 공간을 원하는 투자자에게 매력적입니다.

3. 일괄 매각 장점: 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄로 취득 가능하여 권리 관계가 명확하고 복잡성을 줄일 수 있습니다.

4. 관광지 인접성: 통도사 등 유명 관광지와 가까운 입지는 주말 별장, 체험 시설, 또는 숙박 관련 시설 운영의 잠재력을 높입니다.

5. 지역 개발 가능성: 양산시의 지속적인 발전 및 주변 지역 개발 계획에 따라 향후 토지 가치의 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계