나이스옥션 법원경매 대구 2024타경116317 [1] 대구광역시 북구 대현동 226-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 <경대교사거리> 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.
본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대 내 자체지반은 대체로 평탄하게 조성되어있는 가장형의 토지로서, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 북서측으로 폭 약 1미터의 인도블럭도로가 일부 본건임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전
제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” , “사진용지”와 같이 제시외건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측한 후 감정평가하였으니, 경매 진행 시 소유권 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 시멘트벽돌조 스라브지붕 지상 3층
(사용승인일 : 1991.03.21)건으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 외장타일 등 마감
내벽 : 벽지도배, 내장타일 등 마감
바닥 : 장판지, 바닥타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(가) : 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” , “사진용지”와 같이 제시외건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측한 후 감정평가하였으니, 경매 진행 시 소유권 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대상황
미상임.

나. 기타
없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록2. 일부 현황 도로.
- 목록1. 1층 일부 공부상 '전당포'이나 실제 '단독주택'임. 가재도구가 방치된 공가건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 대구지방법원 2024타경116317 (1)

소재지: 대구광역시 북구 대현동 226-8

용도: 근린주택 (건축물대장 상 단독주택(4가구), 근린생활시설)

감정가: 254,323,800 원

토지 면적: 92.20 ㎡ (약 27.9 평)

건물 면적: 149.85 ㎡ (약 45.3 평)

토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물 제시외 면적: 23.40 ㎡ (약 7.1 평)

매각 대상: 기타

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 <경대교사거리> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용상태: 남서측 하향 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로 폭 약 1미터의 인도블럭 도로가 일부 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전 제6구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 인수되는 권리: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 특별히 인수되는 보증금 있는 임차인은 없습니다. 다만, 토지 등기부 상 '을1' 권리(박상웅지분전부근저당권설정)가 '인수'로 기재되어 있으나, 건물 등기부 상에서는 '말소'로 기재되어 있어 권리 관계 확인이 필요합니다. 경매 사건의 말소기준권리(갑34, 갑30)보다 선순위 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높으나, 이에 대한 최종적인 판단은 법원을 통해 확인하시는 것이 중요합니다.

* 말소 예정 권리: 등기부등본 상 갑구 및 을구에 기재된 다수의 압류, 근저당, 소유권이전청구권가등기, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 일괄매각으로 제시외 건물(23.40㎡)이 포함되어 매각됩니다.

1.3. 상권분석

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본 물건이 위치한 대구광역시 북구 대현동 일대는 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 공존하며, 상가 및 기타 편의시설도 자리 잡고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 본 건 자체는 근린생활시설 및 단독주택(4가구)으로 활용 가능성이 있어, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 개발 현황 및 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익률은 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 경대교사거리 인근에 위치하여 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 앞서 언급한 바와 같이 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 노후화 및 방치 상태: 1991년 준공된 건물로 연식이 30년 이상 경과하여 전반적인 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 또한, '가재도구가 방치된 공가건물'이라는 점은 내부 상태 불량, 리모델링 및 수리 비용 발생, 잠재적 안전 문제 등을 야기할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 1층 일부가 공부상 '전당포'이나 실제 '단독주택'으로 이용되고 있는 점은, 현황과 공부상 용도의 불일치로 인해 향후 건축 관련 인허가 또는 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

* 도로 일부 편입: 토지 목록2번이 일부 현황 도로로 이용되고 있어, 실제 활용 가능한 토지 면적이나 건물 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유물분할 경매의 복잡성: 공유물분할 경매는 당사자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 등기부상 권리관계(특히 토지 등기부상 '인수'로 표기된 근저당)에 대한 법원의 최종 판단을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대구광역시 북구 대현동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 근린주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 건물은 현재 공가 상태이며 노후화가 진행되었으나, 단독주택(4가구) 및 근린생활시설로서의 활용 잠재력을 가지고 있습니다. 입지 조건은 평균 이상으로 평가되며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 다만, 건물의 현황과 공부상 불일치, 일부 현황 도로 편입, 그리고 등기부상 권리 관계의 명확한 확인이 필요하다는 점은 유의해야 할 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 토지 가치: 대현동이라는 입지 조건과 92.20 ㎡의 확보된 토지 면적은 향후 재건축 또는 신축 시 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 활용 가능성: 현재 공가 상태이므로, 소유주의 의지에 따라 내부 수리를 통해 주거용(단독주택 4가구) 또는 상업용(근린생활시설)으로의 재활용이 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 공유물분할 경매 또는 강제경매로 진행되는 만큼, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 254,323,800 원입니다. 물건의 연식(1991년 준공), 공가 및 방치 상태, 일부 공부와의 차이 등의 제반 사정을 고려할 때, 실질적인 낙찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(약 9천만 원 ~ 2억 원)와 본 건의 토지 면적 및 활용 가능성을 종합적으로 판단하여, 현재 상태에서의 적정 입찰가는 약 1억 9천만 원 ~ 2억 1천만 원 수준으로 예상됩니다. 이는 투자자 본인의 자금 계획, 리스크 감수 수준, 그리고 향후 활용 방안에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.