나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60877 [1] 충청남도 서산시 읍내동 28-1 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서산시 읍내동 소재 "호수공원" 동측 인근에 위치하는 통칭 대영캐슬 2층 202호 연립주택으로서, 부근은 단독주택 및 다가구주택, 상가 등이 혼재하는 주상복합지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층중 2층 202호로서,
외벽: 미장스톤 마감 등
내벽,천정: 벽지 및 무늬코팅 마감 등
바닥: 장판지깔기 및 대리석 마감 등
창호: PVC 창호 마감 등임.

이용상태

연립주택으로서, 건축물대장도면상 방3, 주방/거실, 욕실2 등으로 이용중임.

설비내역

난방설비 및 위생설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적이 되는 기호①-③은 대체로 사다리형의 평지로서, 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호①-③의 서측 한면이 폭 약8미터, 동측 한면이 폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호①-③은 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건 대지권의 목적이 되는 토지 기호③의 귀 제시목록상 지목은 전이나, 현황은 연립주택부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)
- 본건 대지권의 목적이 되는 토지 '서산시 읍내동 28-5'의 지목은 '전'이나, 현황 '연립주택부지'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2024타경60877 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 28-1, 2층 202호 (연립주택)

건물 사용승인일: 2016년 06월 27일

1.2. 면적 정보

건물면적: 52.74㎡ (약 15.95평)

토지면적: 36.59㎡ (약 11.07평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 135,000,000원 (1억 3,500만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "호수공원" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재하는 주상복합지대로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 한국투자저축은행의 가압류 (수원지방법원 2021카단837)입니다.

3.2. 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을구 3번 이소희 임차권, 갑8~10번 가압류, 갑11번 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

현재 파악된 내용으로는 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이소희)

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2020년 7월 6일

* 확정일자: 2020년 6월 5일

* 특이사항: 주택임차권은 주택도시보증공사(HUG)에 의해 승계되었으며, HUG는 해당 임차인에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 조건으로 변경되었습니다. 이에 따라 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 평가됩니다.

3.5. 권리 분석 요약

본 건의 권리관계는 임차인과의 합의(확약서 제출)로 인해 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

서산시 읍내동은 주거, 상업 기능이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "호수공원" 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 분포하고 있어 지역 상권의 활력은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변 상가 및 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 초, 중, 고등학교가 분포할 것으로 예상되며, 서산시 내 종합병원 등 의료 시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다. 정확한 학군 및 의료 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

"호수공원"이 인근에 있어 쾌적한 자연환경 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 법적 검토

임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 법적 효력과 실제 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 공부상 불일치

공부상 토지 지목은 '전'이나, 현황은 '연립주택부지'로 이용 중입니다. 이는 현황 이용에 문제가 없음을 의미하나, 추후 토지 이용 규제나 개발 시 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.3. 시세 대비 감정가 괴리

본 건물의 감정가(1억 3,500만원)와 주변 유사 물건의 최근 매매가(약 4,800만원~5,000만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점, 건물의 신축 연도(2016년식으로 비교적 신축), 또는 건물 자체의 특수성 등 복합적인 요인에 기인할 수 있으나, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.4. 혐오시설 유무

현장 조사를 통해 주변에 혐오시설(공장, 쓰레기 처리장 등)이 있는지 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서산시 읍내동에 위치한 2016년식 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계는 임차인과의 합의로 명확하게 정리되는 추세입니다.

7.2. 시장 분석

주변 유사 물건의 시세는 전용면적 약 60~75㎡ 기준으로 4,800만원~5,000만원 수준으로 파악됩니다. 본 건물의 감정가는 약 1억 3,500만원으로, 분석된 시세와 상당한 괴리를 보이고 있습니다.

7.3. 투자 고려사항

신축 연식과 양호한 입지에도 불구하고 감정가가 시세보다 높게 책정된 점은 주요 고려사항입니다. 이러한 괴리에도 불구하고, 낙찰 후 시세차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 이점

2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용 절감 및 주거 만족도가 높습니다.

8.2. 입지적 장점

"호수공원" 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경 및 휴식 공간 접근성이 용이합니다.

8.3. 권리관계 명확성 (확약서 검토 필수)

임차인과의 합의(확약서 제출)로 인해 매수인에게 인수되는 권리 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 유효성에 대한 최종 검토는 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 분석

감정가: 135,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매가 분석 결과, 전용면적 52.74㎡(약 15.95평) 기준, 건물 연식(1982~1991년)을 고려한 제곱미터당 가격은 약 66.1만원~86.2만원으로 추정됩니다. 본 물건은 2016년식으로 신축에 해당하므로, 이를 감안하여 보수적으로 산정 시 약 4,500만원 ~ 5,500만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

분석된 시세와 감정가의 큰 괴리를 고려하여, 본 건물의 낙찰가 상한선은 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 가격을 반영하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로, 주변 시세와 감정가의 차이를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 약 5,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제언합니다.

9.3. 최종 제언

본 건은 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 독특한 사례입니다. 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 상기 분석 내용을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.