나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60877 [1] 충청남도 서산시 읍내동 28-1 2층202호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60877 [1] 충청남도 서산시 읍내동 28-1 2층202호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매7계 2024타경60877 | 소재지: 충청남도 서산시 동헌로 68, 2층202호 | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 94,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 서산지원 2024타경60877 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경60877 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 28-1, 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 135,000,000원

토지 면적: 36.59㎡ (약 11.07평)

건물 면적: 52.74㎡ (약 15.95평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "호수공원" 동측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재하는 주상복합지대로서, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 서측 한 면이 폭 약 8미터, 동측 한 면이 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 중앙호수공원은 서산의 대표적인 휴식 공간이자 랜드마크로 자리 잡고 있으며, 공원 주변으로 상업지구가 형성되어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기가 존재합니다. 해당 임차권은 2023년 7월 20일에 등기되었으며, 임대차보증금 1억원, 전입일 2020년 7월 6일, 확정일자 2020년 6월 5일입니다. 임대차보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 매수인이 부담해야 할 잠재적 인수 금액이 됩니다. 또한, 본 건 대지권의 목적이 되는 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '연립주택부지'로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이가 존재하나, 현재 연립주택 부지로 이용되고 있어 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재된 주상복합지대로서, 서산시의 주요 생활권역 중 하나입니다. 서산 호수공원과 인접해 있어 주거 환경의 쾌적성과 함께 공원 이용에 따른 생활 편의성이 높습니다. 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포되어 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 5층 건물 중 2층 202호 연립주택입니다. 외벽은 미장스톤 마감, 내벽 및 천정은 벽지 및 무늬 코팅 마감, 바닥은 장판지 및 대리석 마감, 창호는 PVC 창호로 시공되었습니다. 건축물대장 도면상 방 3개, 주방/거실, 욕실 2개로 구성되어 있어 3-4인 가족이 거주하기에 적합한 공간입니다. 난방설비 및 위생설비가 구비되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권의 존재입니다. 임대차보증금 1억원 중 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항으로, 감정가 1억 3,500만원 대비 임차보증금 1억원을 감안할 때, 낙찰 후 추가적인 인수 금액 발생 가능성이 있습니다. 또한, 토지 지목(전)과 현황(연립주택부지) 간의 차이가 향후 행정적 문제로 이어질 가능성은 낮으나, 잠재적 고려 사항으로 둘 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서산 호수공원 인근의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 생활 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 하지만 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하며, 이로 인한 보증금 잔액 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서 본 건은 임차보증금 인수 금액을 충분히 고려한 매우 신중한 접근이 필요합니다. 쾌적한 주거 환경과 공원 접근성은 장점이나, 권리 관계의 복잡성이 투자 가치를 결정하는 중요한 변수가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

서산 호수공원 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다. 단, 임차권 인수 부담을 상쇄할 수 있을 만큼의 낮은 입찰가로 낙찰받는 것이 핵심입니다. 향후 지역 발전 및 공원 이용객 증가에 따른 주거 수요 증가 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 임차권 처리 방안을 명확히 하고, 잔금 납부 및 명도 절차를 철저히 준비할 투자자에게 적합할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서산지원 경매7계