나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86439 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 647 화성봉담신동아파밀리에 108동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 "봉담고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 내 3층 301호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(별첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동화지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한),
가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경86439 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화리 647 화성봉담신동아파밀리에 108동 3층 301호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 감정평가 요약

감정가: 382,000,000원

토지면적: 55.76㎡ (약 16.87평) / 토지지분: 55.7636㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.71평) / 건물지분: 84.9525㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 화성 봉담 신동아파밀리에 (108동 3층 301호)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 총 18층 중 3층

사용승인일: 2015년 07월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 "봉담고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동화지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 09월 02일 접수된 이윤선 채권자의 강제경매 개시결정 등기(을구 5번)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이윤선)

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 07일

확정일자: 2021년 12월 07일

배당신고일자: 2024년 01월 04일

대항력: 있음

3.3. 주요 권리 내역

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 7번 임차권등기가 있습니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 동화마을 신동아파밀리에 아파트

총 세대수: 699세대

건축년도: 2015년

최고층: 20층 (본건 3층)

총 주차대수: 1019대 (단지 전체 기준)

5.2. 편의 및 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 단지 내에 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 400,000,000원이라는 점입니다. 이는 감정가 382,000,000원보다 높은 금액으로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2015년에 준공된 신축급 아파트임에도 불구하고, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 권리 분석에 각별한 주의가 요구되는 물건입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 인수되는 보증금액을 정확히 파악하고 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰 후 추가 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 2015년 준공으로 비교적 연식이 짧고 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 단지: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 임차권 인수 리스크로 인해 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 아파트 단지 내 84.95㎡ (약 25.7평) 면적의 아파트는 2026년 5월에 370,000,000원 (11층)부터 384,000,000원 (9층) 사이에서 거래되었습니다. 본건은 3층에 위치하며, 감정가는 382,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(400,000,000원)이 감정가(382,000,000원)보다 높습니다. 따라서 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수하게 됩니다. 이러한 위험 요소를 고려하고, 최근 실거래가와 감정가, 그리고 3층이라는 층수를 감안할 때, 합리적인 입찰가는 370,000,000원 ~ 375,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 임차인 인수 보증금액을 제외한 실제 취득 가격을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.