나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108515 [1] 경기도 군포시 도마교동 456 금강펜테리움센트럴파크1차 106동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동에 소재하는 ‘송민초등학교’ 서측 인근에 위치하는 통칭 ‘금강펜테리움센트럴파크 1차 106동 11층 1103호로 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 지상25층 중 11층 1103호로
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(침실3, 현관, 욕실2, 주방 겸 식당, 거실, 발코니, 알파룸, 드레스룸, 실외기실 등)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비, 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동 하향의 완경사지로 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로 및 진입도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발 178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
군포시로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2024. 10. 25.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경108515 (1)

소재지: 경기도 군포시 도마교동 456 금강펜테리움센트럴파크1차 106동 11층1103호

용도: 아파트

감정가: 570,000,000 원 (5억 7천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 38,365.50㎡ (단지 전체)

건물면적: 94.00㎡ (약 28.4평)

건물지분: 94㎡

아파트 단지 정보: 금강펜테리움 센트럴파크 1차, 2018년 1월 사용승인, 총 658세대, 최고 25층

1.3. 특이사항

대지권 미등기 상태이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨.

군포시로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실 확인됨 (2024.10.25.자).

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 군포시 도마교동에 소재하며, ‘송민초등학교’ 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근도 용이하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 단지 내 도로 및 진입도로와 잘 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20-25m), 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 31일 접수된 군포농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 등기부상 채무 총액

총 채무액은 668,233,235원입니다.

등기부상 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임도 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트 단지가 밀집한 지역으로, 송민초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

단지 내 상가 및 커뮤니티 시설 이용도 가능합니다.

4.2. 시장 동향

최근 실거래가 데이터를 보면, 본 건과 유사한 평형대의 아파트 매매 가격이 상승세를 보이고 있습니다. (74.94㎡ 약 55,000만원 ~ 61,500만원, 84.45㎡ 약 60,000만원 ~ 61,500만원). 본 건 94.00㎡는 이보다 상위 평형대로, 현재 시세 기준으로 약 68,000만원 이상으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2018년 입주한 금강펜테리움 센트럴파크 1차 아파트로, 비교적 신축급에 해당합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

총 854대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 송민초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

또한, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 안전한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 편의 시설

단지 내 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권이 등기되지 않은 상태이나, 평가에 포함되었고 취득세 납부 사실이 확인되어 매각 후 해소될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기 관련 절차상의 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

최근 부동산 시장의 변동성에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 군포시 도마교동에 위치한 금강펜테리움 센트럴파크 1차 아파트로, 2018년 준공되어 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인도 없어 명도 부담이 적은 안전한 물건입니다.

대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 취득세 납부 사실과 평가 포함 내용으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

주변 학군 및 교통, 편의시설 등을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 지니고 있으며, 시세 대비 저렴한 감정가로 인해 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 입주로 하자 보수 부담이 적고 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 안전한 권리분석: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 양호한 주거 환경: 초등학교 인접, 단지 내 편의시설, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 시세차익 기대: 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이 기대됩니다.

* 대지권 미등기 이슈 해소 가능성: 취득세 납부 사실로 보아 추후 등기 해소가 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 570,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 74.94㎡ (약 22.7평): 55,000만원 ~ 61,500만원

* 84.45㎡ (약 25.5평): 60,000만원 ~ 61,500만원

본 건 94.00㎡ (약 28.4평)의 경우, 위 거래 사례보다 넓은 면적임을 고려할 때 시세는 68,000만원 이상으로 추정됩니다.

따라서, 감정가(57,000만원)와 시세(약 68,000만원 이상)를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 640,000,000원 ~ 670,000,000원 (6억 4천만원 ~ 6억 7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.