나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59983 [2] 충청남도 태안군 태안읍 남문리 718-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 "태안군청" 동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 원활하며 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히, 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용(다가구주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 8미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 소로2류(폭 8m-10m)(2021-04-30)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도" 참고

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물로서
외벽: 석재타일 붙임 및 스톤코트 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감,
창호: 샤시 등임.

기호(4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물로서
외벽: 석재타일 붙임 및 스톤코트 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감,
창호: 샤시 등임.

이용상태

기호(2), 기호(4) 공히 다가구주택임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 1층 피로티 주차장 등 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(감정평가서 상 'ㄷ,ㄹ,ㅁ') 포함
-을구 순위 5번,6번,7번 전세권설정등기(2018.10.30.등기), 을구 순위 9번,10번,11번,12번,13번,14번,15번 전세권설정등기(2018.12.7.등기), 을구 순위 17번,18번 전세권설정등기(2020.1.29.등기)는 각 말소되지 않고 매수인에게 인수됨
- 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서산지원 2024타경59983 (2)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 남문리 718-15

신주소: 충청남도 태안군 군청8길 22-3

용도: 다가구주택

감정가: 779,396,700원

토지면적: 275.90㎡ (약 83.47평)

건물면적: 458.07㎡ (약 138.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

주요사항: 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 물건

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리에 소재하며, 태안군청 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성도 양호한 편입니다.

* 토지이용: 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 형태를 띠고 있으며, 현재 다가구주택의 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 8미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당됩니다.

* 주변 시설: 태안군청이 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 좋습니다. 태안초등학교가 약 1km 이내에 위치하고 있으며, 태안여자고등학교도 남문리에 소재합니다. 태안읍은 서부시장, 동부시장 등 전통 상권이 활성화되어 있으며, 군 차원에서 상권 활성화 사업을 추진하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 4월 3일 접수된 박선규 근저당권(212,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되지 않는 권리(매수인 인수):

* 을구 순위 5, 6, 7 전세권설정등기 (2018.10.30.) 각 48,000,000원 (총 144,000,000원)

* 을구 순위 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 전세권설정등기 (2018.12.07.) 각 48,000,000원 (총 336,000,000원)

* 을구 순위 17, 18 전세권설정등기 (2020.01.29.) 각 48,000,000원 (총 96,000,000원)

* 총 인수되는 전세권 금액 합계: 576,000,000원.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 고윤상 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-16)

* 김바위 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-28)

* 조경미 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-10)

* 지부경 (보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-05-16, 배당신고 2025-02-07)

* 대항력 없는 임차인:

* 임병수 (보증금 25,000,000원, 차임 200,000원)

* 최동현 (보증금 0원, 차임 0원)

* 최성수 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-12)

* 한전케이디엔주식회사 (총 15개 호실, 각 보증금 48,000,000원으로 추정되나, 0원으로 기재된 항목 다수 존재)

* 기타 임차인: "호))" (보증금 0원, 차임 0원)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 금액은 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 및 인수되는 전세권 금액과 상충되므로, 반드시 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본 물건이 위치한 태안읍 남문리는 태안군청을 중심으로 한 행정 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다가구주택, 근린생활시설, 주상용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 상권 활성화 노력: 태안군은 서부시장, 동부시장 등 전통시장의 상권 활성화를 위해 국비 지원을 포함한 대규모 사업을 추진 중입니다. 이는 지역 상권의 전반적인 활력 증진에 기여할 수 있습니다.

* 상권 정보: 태안읍 상권은 주로 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 소비 패턴을 보입니다. 빅데이터 분석을 통해 상권별 취약점을 파악하고 맞춤형 활성화 모델을 개발하려는 노력이 진행 중입니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 태안초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 태안여자고등학교도 같은 지역에 있습니다.

* 편의시설: 태안군청이 가까워 행정 업무 처리가 용이합니다. 또한, 태안읍 내에는 다양한 근린생활시설 및 시장이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 기타: 태안군은 해안 도시로서 자연환경이 우수하며, 조용하고 여유로운 분위기를 가지고 있다는 평가도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 낙찰자의 계약 불이행 등 특이사항이 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 특히 보증금이 0원으로 기재된 임차인들의 실제 거주 및 보증금 규모는 면밀한 조사가 필요합니다. 지부경 임차인의 보증금 43,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다.

* 전세권 인수 부담: 을구 순위 5번부터 18번까지 총 17건의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 약 5억 7천 6백만원에 달하는 상당한 금액으로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 채무입니다.

* 정보 불일치: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금(43,000,000원) 및 인수되는 전세권 금액(576,000,000원)과 명백히 상충됩니다. 이 부분은 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 검색 결과에서 직접적으로 인근에 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당되는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 태안군청 인근에 위치한 다가구주택으로, 입지 자체는 군청 업무 이용 및 기본적인 생활 편의 측면에서 무리가 없습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 다수의 대항력 있는 임차인, 그리고 상당한 금액의 전세권이 매수인에게 인수되는 복잡한 권리 관계는 신중한 접근을 요구합니다. 특히 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 실제 인수되는 권리 금액 간의 큰 괴리는 명확한 사실관계 확인이 최우선적으로 필요합니다. 이러한 권리 관계를 감안할 때, 잠재적 투자자는 상당한 주의와 면밀한 권리 분석을 통해 위험 요소를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지: 태안군청 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 재매각: 재매각 물건의 경우, 가격 조정 가능성이 있어 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 다가구주택: 임대 수익 창출이 가능한 구조의 건물입니다. (단, 임대 관계 미상으로 수익률은 직접 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 전세권 576,000,000원과 대항력 있는 임차인 지부경의 보증금 43,000,000원을 합산한 총 619,000,000원을 낙찰가 외 추가로 부담해야 하는 금액으로 고려해야 합니다.

감정가 779,396,700원 대비 인수되는 채무 금액이 매우 높아, 낙찰 후 매수인이 실제로 부담하게 될 총액은 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 현장 조사 및 상세한 권리 분석, 임대차 관계 확인 후, 인수가격과 향후 시세 전망을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

재매각 특별 조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.