나이스옥션 법원경매 고양 2024타경71304 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2구역에이1블럭 일산자이 센트리지 106동 12층1202호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경71304 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2구역에이1블럭 일산자이 센트리지 106동 12층1202호 아파트 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매2계 2024타경71304 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 110(식사동), 106동 12층1202호 (식사동,일산자이 센트리지) | 감정가: 599,000,000원 | 최저가: 419,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경71304 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 일산자이 센트리지 106동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 599,000,000원

건물면적: 77.90㎡ (구 23평형대)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 특징 요약

본 물건은 고양시 일산동구 식사동 소재 일산자이 센트리지 아파트의 12층 물건으로, 감정평가금액은 5억 9천 9백만 원입니다. 주변 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 특히, 본건은 대지권 미등기라는 권리상의 특이사항이 있으나, 토지대금 완납이 확인된 유동화 물건이라는 점을 주목해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 "원중초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 각종 학교(초등학교)가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 구조 현황

토지는 인접지 대비 평탄한 부정형 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역에 해당합니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 지상 30층 건물 중 12층에 위치하며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 생활 인프라

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다. 도보권 내에 초등학교가 위치하여 어린 자녀를 둔 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 보통 이상입니다.

3.2. 개발 호재 및 잠재력

식사동 일대는 꾸준히 주거 환경이 개선되고 있는 지역이며, 인근 신축 아파트 단지의 시세 추이를 고려할 때 장기적인 주거 가치 상승 여력은 충분한 것으로 판단됩니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 및 채무 관계

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(최OO)입니다. 채권자가 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO으로 기재된 유동화 물건입니다.

4.2. 핵심 특이사항 분석: 대지권 미등기

본 물건의 가장 중요한 특이사항은 '대지권 미등기'입니다. 일반적으로 대지권 미등기는 권리상 중대한 하자나 토지 이용에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 주의사항 내용: 그러나 본건은 '대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨'과 '고양시 일산동구청 사실조회회신에 첨부된 분양계약서 및 분양대금 납부확인서상 토지대금 완납된 것으로 보임'이라는 명확한 근거가 제시되어 있습니다.

* 분석 결과: 토지대금 완납 사실로 미루어 볼 때, 향후 소유자가 대지권 등기를 할 수 있는 권리(대지권)가 매각에 포함된 것으로 해석됩니다. 이는 단순 미등기 물건에 비해 권리적 위험성이 현저히 낮음을 의미합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 등기 절차 리스크

매수인이 잔금을 납부한 이후에도 대지권 등기 절차는 별도로 진행해야 합니다. 비록 토지대금 완납이 확인되었다 하더라도, 소유권 이전 및 대지권 등기 절차 진행 시 발생하는 시간과 행정적 비용은 매수자가 부담해야 할 잠재적 리스크입니다.

5.2. 점유 및 명도 리스크

임대관계가 미상(미확인)이므로, 현장조사를 통해 실제 점유자(소유자 또는 임차인)를 확인하고, 잔금 납부 후 점유자를 상대로 명도(이사)를 진행해야 하는 일반적인 경매 리스크가 존재합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 가격적 메리트

5억 9천 9백만 원의 감정가는 인근 유사 평형 아파트의 시세를 고려하여 적절성을 판단해야 합니다. 대지권 완납 확인으로 미등기 리스크가 낮아진 상황에서 유효한 입찰 경쟁률을 보일 것으로 예상됩니다.

6.2. 권리 안정성 확보

대지권 미등기라는 장벽이 있으나, 분양대금 완납 사실이 공식 확인되어 권리상 중대 하자로 발전할 가능성이 낮습니다. 이는 일반 미등기 물건 대비 안정성이 높으며, 향후 대지권 등기 완료 시 시세 가치 회복 및 상승을 기대할 수 있습니다.

6.3. 신축급 아파트의 로열층

일산자이 센트리지 단지의 30층 중 12층에 위치하는 로열층 물건이며, 아파트의 기본적인 이용 상태 및 설비가 양호하여 실거주 목적 투자자에게도 매력이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 결론 및 추천

본 물건은 '대지권 미등기'라는 특이사항으로 인해 일반 물건 대비 저평가될 여지가 있으며, 입찰자들에게 심리적 장벽으로 작용할 수 있습니다. 그러나 고양시의 사실조회회신을 통해 토지대금 완납이 확인된 만큼, 권리 분석상 중대한 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

적정 시세 대비 충분한 안전 마진을 확보할 수 있는 금액으로 입찰할 경우, 낮은 리스크로 일산 지역 아파트에 투자할 수 있는 기회입니다. 실거주 및 투자 목적으로 모두 추천할 수 있는 물건입니다. 다만, 대지권 등기 절차 진행에 대한 계획을 미리 세우고 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매2계