나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61038 [1] 경기도 파주시 파주읍 향양리 351-45 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 파주읍 향양리 소재 "향양1리 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 본건은 사다리형 토지로서 현황 도로로 이용중입니다. 일련번호(2): 본건은 부정형 토지로서 주거용 부속토지 및 일부 현황 도로로 이용중입니다. 일련번호(3): 본건은 부정형으로서 주거용 부속토지로 이용중입니다. 일련번호(4): 본건은 부정형으로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 전체가 현황 도로로 이용중입니다. 일련번호(2): 본건 일부가 현황 도로로 이용중입니다. 일련번호(3, 4): 본건 동측으로 본건 일련번호(1, 2)를 포함하여 약 3~4m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(성혼선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호 (1, 2)는 지목 '대'이나 전체 및 일부가 현황 도로로 이용 중에 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층 건물로서, 외벽: 치장 벽돌붙임 마감 등, 창호: PVC 창호 등으로 마감되어있습니다.

이용상태

공부상 단독주택으로 이용중입니다. (내부는 이해관계인 부재 및 폐문 등의 사유로 확인하지 못하였으니 경매 진행 시 이에 대한 확인이 필요합니다.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 4목록 위 수목은 매각에 포함됨.
3. 목록 1,2는 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경61038 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 파주읍 향양리 351-45

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

468,264,200원

1.5. 토지 면적

633. 00㎡ (약 191.5평)

1.6. 건물 면적

116. 80㎡ (약 35.3평)

건물 제시외 면적 26.90㎡ (약 8.1평) 포함

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

김OOOOOOO

1.10. 특이사항

공동담보, 일괄매각 (제시외 건물 포함), 토지 목록 4위 수목 매각 포함, 토지 목록 1,2 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중

1.11. 건축물 정보

* 주요 용도: 단독주택

* 구조: 경량철골구조 기타지붕(판넬) 1층

* 사용승인일: 2006년 11월 23일

* 건물 연면적: 116.80㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 파주시 파주읍 향양리 소재 "향양1리 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 일련번호(1): 사다리형 토지로서 현황 도로로 이용중입니다.

* 일련번호(2): 부정형 토지로서 주거용 부속토지 및 일부 현황 도로로 이용중입니다.

* 일련번호(3): 부정형 토지로서 주거용 부속토지로 이용중입니다.

* 일련번호(4): 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 일련번호(1): 본건 전체가 현황 도로로 이용중입니다.

* 일련번호(2): 본건 일부가 현황 도로로 이용중입니다.

* 일련번호(3, 4): 본건 동측으로 본건 일련번호(1, 2)를 포함하여 약 3~4m 내외의 도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역), 역사문화환경보존지역 (성혼선생묘 인근) 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을구 5번, 2014년 4월 15일 접수된 김천신용협동조합의 근저당권 (299,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약 (토지 및 건물)

* 소유권 이전 (서병국, 2014-04-15)

* 근저당 (김천신용협동조합, 2014-04-15, 299,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (김천신용협동조합, 2017-04-14, 32,500,000원)

* 압류 (서울시광진구, 2019-06-24), (서울특별시종로구, 2022-08-12), (국민건강보험공단, 2017-06-19, 2023-02-08), (파주세무서장, 2022-10-18)

* 소유권이전청구권가등기 (김애진, 2022-09-15)

* 가압류 (신순덕, 2022-10-19, 87,218,080원)

* 임의경매 (김천신용협동조합, 2025-01-16, 265,405,353원)

* 등기부 채권 총액 (토지/건물): 418,718,080원

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 경매로 소멸될 것으로 예상되나, 소유권이전청구권가등기(김애진)는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 라영심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 유가영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-11

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 (임차인 보증금)

인수 보증금 합계는 0원입니다. 위 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로 상업 시설 발달이 미미합니다. 주변 "향양1리 마을회관" 정도가 생활 편의 시설의 전부로 보이며, 전문적인 상업 기능은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 제한적 (마을회관 수준). 대형 편의시설 접근성은 낮음.

* 교육시설: 정보 없음.

* 의료시설: 정보 없음.

5.2. 주거 환경

단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 농촌 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 관련

* 지목과 현황 불일치: 토지 일부(목록 1, 2)가 지목상 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중이므로 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 제시외 수목: 4목록 위 수목이 매각에 포함되어 있어, 처리에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 개발 및 규제 관련

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 묶여 있어 향후 개발, 증축, 용도 변경 등에 제약이 클 수 있습니다.

6.3. 건물 관련

* 건물 제시외 면적: 26.90㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 별도 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 폐문 등으로 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상태, 하자 여부, 리모델링 필요성 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 연식: 2006년 건축되어 비교적 오래된 편이므로, 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

6.4. 권리 관계 관련

* 소유권이전청구권가등기: 김애진 명의의 가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 소유권에 관한 분쟁 소지가 있습니다.

6.5. 기타

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 종합 평가

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 향양리에 위치한 단독주택으로, 토지 633㎡와 건물 116.8㎡, 제시외 건물 26.9㎡가 일괄 매각됩니다. 감정가는 468,264,200원입니다. 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 토지 활용 및 개발에 상당한 제약이 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 가등기 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 주변 환경이 전원 주택지 또는 농경지 혼재 지역임을 감안할 때, 본 물건의 가치는 토지 이용의 제약 및 건물 노후도를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 투자 가치

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능합니다.

* 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 가능성을 염두에 둔 투자라면 고려해볼 수 있습니다.

* 철저한 현장 조사와 추가 시세 분석을 통해 저평가된 부분이 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '이월의뜰', '구월의뜰' 등 2022년 신축된 '다세대' 주택의 거래 내역입니다. 본 물건은 2006년 건축된 '단독주택'이므로, 해당 정보로는 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. '향양리'라는 동일 지역의 부동산이라는 점만 고려 가능합니다. 본 건의 넓은 토지 면적(633㎡)은 장점이나, 현황 '도로'로 이용되는 부분과 다수의 개발 제한 사항이 가치에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 468,264,200원을 기준으로, 물건의 특징(토지 이용 제약, 개발 제한, 건물 노후도 등)을 고려할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 거래된 다세대 주택 시세(2.95억원, 1.75억원)는 직접 비교가 어려우나, 본 건의 토지 규모 및 잠재적 가치를 고려하여 감정가를 기준으로 판단합니다.

* 본건의 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 374,000,000원 ~ 421,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 3억 7천만원에서 4억 2천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

9.3. 입찰 시 유의사항

* 제공된 JSON 정보는 본 물건과 다른 주택 유형(다세대)이므로, 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점, 건축물대장상의 건물이 실제와 차이가 있는지, 제시외 건물 및 수목의 처리 방안, 가등기 인수 여부 등을 반드시 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 확인해야 합니다.

* 주변 유사 단독주택의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가를 추가로 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 건물 내부 상태를 반드시 확인하여 수리 또는 리모델링 비용을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.